房屋能否登记在小孩子名下

【本期摘要】

爱子之心，人皆有之。想为孩子买栋房，不知房子能不能登记在小朋友名下呢？

【基本案情】

李先生想把刚购买的房屋登记在三岁的儿子的名下，但又担心孩子太小，没有签合同的能力，合同只能由父母签订，因此房产证上也必须写上父母的名字。到底未成年人能否成为房屋的产权人呢？如果房屋登记在未成年子女名下，是否意味着产权仅归其一人所有，父母是否还有权利呢？

【案件点评】

这里首先介绍两个法律概念：民事权利能力和民事行为能力。

民事权利能力是享有民事权利、承担民事义务的资格，任何人自出生开始直至死亡，均具有民事权利能力，即均有资格享有民事权利、承担民事义务。

民事行为能力是指通过自己的行为行使民事权利、承担民事义务的能力。

行为能力根据不同的情况有所不同。年满18周岁的成年人具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动；10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

根据以上的分析，我们认为父母原则上可以将未成年子女登记为产权人，但未成年子女作为产权人应当履行的义务应当由法定代理人即父母履行。因为根据权利和义务相一致的原则，房屋产权人在享有权利的同时，还应当履行相应的义务，如缴纳物业管理费、维护房屋的正常使用功能、处理相邻关系等，这些义务对未成年产权人来说，还不具备独立思考和处理的能力，因而需要父母代理。

需要注意的是，鉴于房屋买卖的特殊性，未成年人能否作为独立的产权人还要根据是否需要贷款来确定。在申请银行贷款的情况下，银行在审查贷款人资格时，需要审查贷款人有无还款能力，但未成年人一般没有还款能力，因此只能由父母作为贷款人和还款人参与其中，产权也一般登记为父母和未成年子女的共有产权。同样，父母可以选择一次性付款的方式，在产权人一栏直接填写未成年子女的姓名，则该子女便能成为独立的产权人。

在父母和未成年子女登记为共有产权人的情况下，产权归其三人共有，父母可以约定各自享有的产权份额，在没有约定或约定不明的情况下，推定为共同共有。

在未成年子女登记为唯一产权人的情况下，一般认为在此情况下要考虑父母在购买房屋时的真实意思，除非有明确的证据证明父母将产权归属于未成年子女，否则通常也是将房屋视为父母与未成年子女的共有财产。

【法律知识链接】

《中华人民共和国民法通则》第九条公民从出生时起到死亡时止，依法享有民事权利，承担民事义务。

《中华人民共和国民法通则》第十条公民的民事权利能力一律平等。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六条无民事行为能力人、限制行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。
   《中华人民共和国物权法》第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。