七、父母参与出资购买的房屋如何分配和处理？

房价飙升，成为多数家庭尤其是刚刚步入社会的年轻人不能承受之重。因此父母的资助成为多数年轻人购房的主要资金来源。然而，父母出资是借款还是赠与，是赠与自己子女的，还是赠与双方的？父母出的钱是帮子女取得了产权抑或只是出资？在离婚时又成为争议的焦点。父母出资购买的房产究竟怎么认定呢？需要具体情形具体分析。

「疑问1」 婚前一方父母出资，产权登记在自己子女名下，离婚时房产如何处理？

律师答疑：若婚前购房时一方父母全额出资，且产权登记在自己子女名下，则该房屋属于登记方的婚前个人财产，如果没有其他相反的约定，离婚时另一方自然无权主张分割；若婚前购房时，一方父母只是出了购房款的一部分，剩余购房款是其子女以按揭贷款方式支付的，婚内夫妻双方共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款，而对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方做出补偿。

「疑问2」婚前一方父母出资，产权登记在另一方名下，离婚时房子如何处理？

律师答疑：婚前一方父母为子女结婚购房出资，即使产权登记在另一方名下，一般也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋，但若其父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。

「疑问3」婚前一方父母出资，产权登记在双方名下，离婚时房产如何处理？

   律师答疑：婚前一方父母为子女结婚购房出资，产权登记在双方名下，应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并在约定为按份共有的情况下进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。

但实践中，婚前一方父母出资，产权登记在父母自己和小夫妻共同名下情况多有出现。一般法院则根据《物权法》第103条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第104条，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。可以看出，如果各方对共有方式没有进行约定，除具有家庭关系外，推定为按份共有。如果双方取得房屋共有关系时尚未登记结婚，则不具有家庭关系，应视为按份共有。按份共有的份额应按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。法院根据房屋的具体情况和照顾女方、子女权益的原则，综合考量共有人对共有财产的出资情况、贡献大小、婚姻关系存续时间长短等因素予以酌定，一般先扣除父母名下份额，再酌情确定小夫妻名下各自份额。

「疑问4」婚前双方父母均出资，产权登记在双方子女名下，离婚时房子如何分割？

律师答疑：婚前购房，双方父母均出资的，应当认定为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。因为在双方尚无婚姻关系时，即使双方是为了结婚的目的而购房，毕竟能否结婚仍有变数，这时双方父母都出资的情况下很难推定是明确赠与双方的。同时依据《物权法》第103条之规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因为购买该房时双方尚未进行结婚登记，还不具备家庭关系，还不具备推定为共同共有的条件，因此应视为按份共有。如果产权登记时又没对双方的份额有明确的约定，那么依据我国《物权法》第104条之规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此若双方没有明确约定的一般按照各自父母赠与的比例分割房屋。

「疑问5」婚前双方父母均出资，产权登记在一方子女名下，离婚时房子如何分割？

律师答疑：婚前购房，双方父母均出资，即使产权登记在一方子女名下，也应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单因为产权登记在一方名下就理解为双方父母对一方的赠与。因为在双方尚无婚姻关系时，即使双方是为了结婚的目的而购房，毕竟能否结婚仍有变数，这时双方父母都出资的情况下很难推定是明确赠与一方的。而且，根据我国的现实情况，父母为子女结婚购房往往倾其毕生的积蓄；而且，房产登记在谁的名下，实践中不能排除仅仅是为了登记方便或符合当地的购房政策要求，而非完全基于自由意志。因此，婚前双方父母均出资，产权登记在一方名下的房产，如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。

「疑问6」婚后购房时一方父母全额出资，产权登记在自己子女名下，离婚时如何处理？

律师答疑：对于这种情形，《婚姻法司法解释（三）》第7条做出了明确的解释，即“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”这条解释与《婚姻法》及此前的相关司法解释有较大的不同，主要是考虑到我国现实国情：房价飙升，父母为子女购房往往倾其毕生之积蓄，并是在怀着对子女婚姻长久美满的美好期许的前提下为子女出资的。因此，在目前情况下，将此出资认定为对自己子女的赠与较为公平。

「疑问7」婚后购房一方父母出资，产权登记在另一方名下，如何处理？

律师答疑：若婚内一方父母出资，产权登记在另一方名下，除非有父母出资当时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。

「疑问8」婚后双方父母出资，产权登记在一人名下，怎么分割？

律师答疑：这种情形实践中也较为常见，而且争议颇多。《婚姻法司法解释（三）》第7条第2款也对此进行了统一，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。根据这个规定，婚后由双方父母出资购买的房屋，除非有相反的约定，否则应认定为双方按各自父母的出资份额按份共有。

「疑问9」婚后双方父母出资，产权登记在双方名下，怎么认定？

律师答疑：婚后购房，双方父母均出资的，且登记在双方名下，若无其他相反约定，应当认定为对双方的赠与。此种情形下，以认定为共同共有为宜。

「疑问10」婚后按揭购房，一方父母出首付款，产权登记在自己子女名下，由夫妻双方共同还贷的，离婚时怎么处理？

律师答疑：此种情形，首付款可以认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。

以上几种情形是在父母对子女购房进行了出资，但没有明确表示出资的性质和归属时进行的一种推定。由于《婚姻法》司法解释三刚刚公布，尤其是有关房产的条款存在较大争议。如最高人民法院出版的《婚姻法司法解释（三）理解与适用》与最高法院法官在《人民司法》杂志上发表的“《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》的理解与适用”在相关问题上就存在着互相矛盾的观点。法院究竟最后会做何种平衡，尚需留待以后的判例进行明确。