房产交易涉及佣金的一些常见纠纷

原创 郭韧律师团队 上海房产律师郭韧  

做房产律师做得久了，手机里加的最多的人就是房产中介，每天的朋友圈里几乎一半都是在推上海各区的房子。加的人多了，见到的纠纷也就多了。这些纠纷对于很多中介来说，大多还是自认倒霉，有时间维权倒不如多做几个案子来的实际。但事实上，这些纠纷一般来说事实清晰，法律关系明确，想要维权成本并不算高。下面，就来给大家介绍几个关于中介，关于佣金的小案例。  

案例一

小A在中介的居间下准备购买小甲的房子，双方签订了《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》和《佣金确认书》并支付定金，小A因为自身原因不再购买房屋，约定定金不退。这种情况下是否要支付中介费呢？

我们来看一个生效判决的主文：

原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中的居间条款及《佣金确认书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。被告与案外人签订的《房屋买卖合同》对买卖标的、房价、房款支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本要件，买卖合同已成立，故原告已履行居间义务，原告要求被告支付佣金，并无不当，本院可予准许。

这是比较常见的双方已经签署了买卖合同同时还约定了佣金，因一方违约而导致合同解除。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。此时，买卖合同虽然解除了，但居间合同依然合法有效，因此依旧需要支付中介费。

根据这个案例引申出了几个问题：

1、仅仅签署了居间合同未签署买卖合同怎么办？

现在很多中介版的居间合同中已经非常细致的包含了标的、价款、支付方式、过户和交房甚至水电煤交接等情形。因此，事实上双方已经形成了买卖合同关系。

2、在这种情况下可以获得全佣吗？

一般在实务中，鉴于居间服务的内容还有签订《上海市房地产买卖合同》、办理产权过户手续等，法院会因为中介尚未向被告提供后续服务，对应付佣金金额酌情调整。

3、未签署佣金确认书如何处理？

如果未签订佣金确认书，看居间合同是否约定佣金比例，是否有其他书面证据证明佣金金额。

案例二

小B欲购买小乙的房子，双方签订《房屋买卖居间协议》，居间协议中约定，如买方违约，定金中的一部分将作为佣金支付给中介。这种情况下，若买方违约，中介是否可以按约定获得佣金？

同样是来看一下判决主文：

关于《房屋买卖意向书》中，约定因房屋买卖双方中的一方违约致未能签订合同或合同解除，则依据定金罚则收取违约金的一方应按50%的比例支付给居间方作为服务费的条款，因赋予了居间人根据房屋买卖合同买卖双方的交易条件来收取佣金的权利，且居间方通过该条款的获利金额也远超过居间成功后的居间费用，故该条款加重了对方责任，有违合同法中关于居间合同权利义务的规定和公平原则，应为无效。但原告为促成买卖双方的交易，确实提供了促成磋商、提供协议文本、催款等劳务，对此被告应支付相应的报酬，具体金额由本院予以酌情确定。

从判决中我们不难看出，法院对类似的条款并非全部认可。很有可能会因为格式条款等原因认定该条款无效。同样，法院认为在这种情况下，完全不给中介费也是不合理的。

那在这种情况下，首先，我们签订的条款金额必须合理。中介不能因为双方的违约而获得比中介费更高的收入。其次，条款不能是格式条款。用加粗划线或者金额手写等方式对条款尽到提示说明义务。

买房需要付中介费如今越来越多的人能够接受，但不妨还有一些人，依然对此不能理解。中介行业在社会中的地位不断攀升，合理的维护自己的权益也日益重要，只有法律更好的渗透进中介日常的工作中，才能让行业变的更快的发展。下次，我们再来聊聊中介行业中一个更容易被忽略的“跳单”问题。

会对优秀的文章进行转发。

已知转发文章来源和作者的，我们将注明转发来源和作者。

对于未知来源和作者的，如您是作品原作者请联系我们予以注明。

文章作者如需要删除文章的，也请联系我们删除。谢谢！