夫妻一方单独出售共同房产，购房人如何维权？

原创 魏思年 东窗律疏  

作者：魏凡，笔名魏思年，上海德禾翰通律师事务所律师。

婚姻关系存续期内，对重要共同财产的处分，原则上需经过夫妻双方同意。

但现实中会因为千奇百怪的事由，出现夫妻一方单独处分共有房产的情况，此时房屋的过户可能出现问题。面对这种情况，购房人主要有三种维权思路。

1、合同有效，若无法过户，可追究违约责任

《民法典》第597条第1款规定：

“

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

该规定脱胎于《合同法》第132条、《合同法司法解释》第3条，所宣示的意义是，欠缺处分权，不影响合同效力。

具体到本文的主题，夫妻一方单独处分共有财产，所签订的买卖合同，不因处分权欠缺而丧失效力，不属于合同无效、可撤销的法定情形，在没有其他介入因素的情况下，合同是有效的。

若因为夫妻一方单独处分，导致房屋无法过户，合同陷入无法履行的境地，买受人只能要求出卖人承担违约责任。

合同有效，要求承担违约责任，比合同无效更有利于保护购房者。如果合同无效，购房者只能主张缔约过失责任，不能主张违约责任。这时候你不仅拿不到房子（不能要求继续履行），还不能要求卖方给违约金（不能要求承担违约责任），只能要求返还购房款、赔偿损失。

2、登记在一方名下，可能构成善意取得，夫妻另一方无权要求归还

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第28条第1款规定：

“

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

合同有效，不等于买受人最终一定能取得这套房屋。买受人取得房屋，需要满足三个条件：

1.善意购买。法律要求买受人必须审查房屋登记信息（产调），若登记信息上只有出卖人一人的名字，且买受人对房屋存在其他权利人的事实不了解，此时才可能称为善意。这里也就隐含了一个前提：登记信息上有夫妻双方的名字，夫妻一方单独处分，买受人不可能构成善意。实践中，还存在其他一些不构成善意的情况，例如：夫妻另一方实际上就住在该房屋中，但买受人未去看房，也未要求搬离。这与常识不符，说明买受人显然不是毫不知情的善意相对人。

2.支付合理对价。夫妻一方单独处分财产，财产的价格（对价）也是非常重要的考量因素。若财产以不合理的低价出售，法律要求买受人尽到谨慎义务，说出心中疑窦，弄清财产处理的对价为何如此之低，否则最终可能无法取得财产。上海一中院曾审理一起房屋买卖合同纠纷案件，该套房屋以204万出售，法院评估价值为290余万，最终认定买受人未“支付合理对价”。

3.已办理不动产登记。善意的买受人对于实际权利人往往确不知情，在支付对价时也是有极大诚意的。只要买受人符合上述两个条件，在办理登记时不被出售人配偶“截胡”，此事谐矣。

例如，上海某法院在一起案件中认为：

“

根据曹卫良出具的委托书授权，陈世奇有权转让讼争房屋，且讼争房屋的产权人登记为曹卫良一人，代理人陈世奇又系曹卫良的姐夫，且有经过公证的委托书，有足够理由使姜金林、李琴相信陈世奇属有权代理。此外陈世奇与姜金林、李琴签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》的价格也属合理，没有侵犯权利人曹卫良的合法权益，姜金林、李琴支付了大部分房款，讼争房屋也已交付给姜金林、李琴使用，姜金林、李琴取得讼争房屋也属善意取得。

3、登记在双方名下，可能构成表见代理，夫妻另一方需配合过户

前面我们提到，买受人想要善意取得房屋，一般都要求房屋是登记在出卖人一方的名下，而非双方名下，否则善意取得的“善意”将面临极大挑战。

房屋登记在夫妻双方名下，善意的买受人显然会询问另一位权利人是否同意。如果出售房屋的夫妻一方证明自己有另一方授权，买受人基于信赖，签订了购房合同，此时可能构成“表见代理”，购房合同虽然没有另一位权利人的签字，其效力仍然及于另一位权利人。两位权利人都受合同拘束，于是购房人可以要求两位权利人共同配合完成过户。

这里的重点就是“表见代理”。《民法典》第172条规定：

“

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

要构成表见代理，一般需要同时满足三个条件，我们称之为“构成要件”。即：1.行为人无代理权；2.有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3.相对人为善意且无过失。关于这三个要件，上海某法院在一起案件中是这样论述的：

“

首先，针对周博的代理权限。姜桂凤否认其曾委托周博出售系争房屋，并否认在委托书、买卖合同上签字。周博亦陈述未取得姜桂凤之授权，委托书、买卖合同的签字并非姜桂凤本人签署。在彭振华、孙凤英无法提交委托书原件也无法确认买卖合同上姜桂凤签字的情况下，应认为周博出售系争房屋时并未取得姜桂凤的代理授权。

其次，针对彭振华、孙凤英是否存在相信周博具有代理权的理由。虽周博无代理权，但于签订居间合同及补充协议之时周博与姜桂凤仍处于夫妻关系存续期间。当日，周博披露了双方的婚姻关系并签署补充协议，且承诺取得姜桂凤之授权，彭振华、孙凤英考虑到该身份关系及周博的承诺，基于信赖签署居间协议并无过错。此后，中介经办人员向彭振华、孙凤英出示了附有姜桂凤身份证原件及授权委托书的照片，在新冠疫情最为严峻的时段内，彭振华、孙凤英亦有理由相信姜桂凤确因客观原因无法亲自前往签署买卖合同，并授权于其丈夫周博进行房屋交易。再者，2020年4月在中介工作人员在场的情况下，周博携一女子共同签署买卖合同，中介工作人员并在此后将签署有“姜桂凤”字样的买卖合同交付彭振华、孙凤英，基于居间方的行为及另行签字确认买卖合同的表现，彭振华、孙凤英相信买卖合同已经姜桂凤事后追认并无不当。综上，基于周博与姜桂凤的婚姻关系、中介工作人员出示的有姜桂凤身份证的授权委托书照片及此后由中介转交的有“姜桂凤”字样的买卖合同，彭振华、孙凤英基于正常房屋购买方的角度及普通民事行为能力人的判断，足以相信周博出售系争房屋已取得姜桂凤的授权。

最后，关于彭振华、孙凤英是否为善意并无过失。彭振华、孙凤英在姜桂凤未到场的情况下仅签署了居间协议，在看到中介工作人员出示的授权委托书后才签订了买卖合同，并在取得经中介工作人员转交的有“姜桂凤”字样的买卖合同后才继续进行交易，按约履行了其在买卖合同中的付款义务，系善意购房人，且在此次交易中已尽其作为普通购房人的审慎义务，并无过失。

综上，虽周博在出售房屋时并未获得姜桂凤之授权，但彭振华、孙凤英有理由相信周博有代理权的，该代理行为有效，买卖合同及补充协议的后果及于姜桂凤。

上述三种思路，都可以维护购房人的合法权益。而无论采取哪种思路，都无一例外地要求购房人体现出“善意”，这是民法“诚实信用原则”的体现。

作为购房人，谨慎行事、推诚相与，才能获得法律垂青，经历险阻艰难，翻过重峦叠嶂，仍能收获满满的幸福。

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