婚后一方以个人婚前财产购房，属婚前财产or夫妻共有？

【导读】：婚后以一方个人婚前财产购买的住房，究竟是属于一方个人财产，还是属于夫妻共有财产，且看下面小案例：

【案情介绍】

原告王女士与被告刘某均是再婚，二人于2003年冬季经人介绍相识，2004年11月29日双方登记结婚。婚后，刘某将自己位于顺义某小区的一套住房卖掉，得33万元房款；刘某于2005年冬用此房款购买了位于顺义某镇某小区的房屋一套（购房及装修共计花费30万元），王女士参与购房和装修的全过程，该房屋现登记在王女士名下。现在王女士起诉要求离婚，刘某同意离婚，但双方对位于顺义某镇某小区的房屋归属发生争议。双方共述该房屋现价约值80万元。

【法律点评】

（一）对于该房屋的归属有以下几种意见：

1．房屋登记在王女士名下，根据物权的公示原则，该房屋应属于王女士的个人财产；对于房屋可以视为刘某对王女士的赠与。

2．房屋是用刘某婚前财产折款（即卖掉顺义某小区的住房房款）所购买，可以视为刘某个人财产的转化形式，故现在的房屋仍应属于刘某的个人财产。

3．因为房屋是在婚后购买的，且未登记在刘某名下，而是登记在王女士名下，二人财产已经发生混同，该房屋应属于夫妻共同财产，王女士应得房款的一半。

4．与第二种意见的理由相同，认为该房屋应属于夫妻共同财产，但对于王女士可以分得的份额有不同意见。王女士无权获得该房款现价的一半，而是获得该房产的增值部分的一半，即80万元减去购房装修费用30万后的一半。

（二）相关法律规定

夫妻财产的法律规定主要见于《婚姻法》的第十七条和第十八条。关于夫妻共同财产，《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。”

对于夫妻一方的财产，《婚姻法》第十八条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”

（三）意见评析：

1．该房屋是否属于王女士个人财产

对于第一种意见中，重点应探讨房屋能否视为刘某对王女士的赠与问题。

首先，以刘某的当时的意思表示来看，房屋是为了双方共同居住生活而购买，而非单独购买并赠与王女士。

其次，应考虑刘某的经济状况，刘某是某单位的职工，已经办理内部退休的手续，暂时每月工资收入560元（双方共述刘某退休后，退休金约1000元），并无其他经济来源，刘某没有一次性赠与30万或一套房屋的经济实力。

最后，若认定该房屋是王女士的个人财产后，将产生刘某没有居所的情况，而王女士尚有另外一套住房。综上所述，不宜认定该房屋属于王女士个人所有。

2．该房屋是否属于刘某的个人财产

对于第二种意见。一方面的理由认为，该房屋属于《婚姻法》第十八条第一款规定的一方的婚前财产，即使该财产形式有所转化，仍不改变其婚前财产的性质。若该房屋登记为刘某的名字，该财产的个人财产性质则不容置疑；但因该财产登记为王女士的名字，其财产性质则有待继续探讨。

从另一方面的理由认为，对于物权，有实际的所有权人还有名义上的所有权人之分，王女士是该财产的名义上的所有权人，但因该财产实际出资人是刘某，故该房屋的实际所有权人应属于刘某。但探讨实际的所有权人还有名义上的所有权人的纠纷基础在于：所有权人只有一个，或者实际所有权人，或者是名义上的所有权人。对于该案而言，答案并非非此即彼，也可能存在二人夫妻共同所有的情形。

3．该房屋是否属于夫妻共同财产

第三种意见认为，该房屋应属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的其他应当归共同所有的财产；但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十一条明确规定，婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：“（一）一方以个人财产投资取得的收益； （二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金； （三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”若依据司法解释的规定，推出的结论更应当是第四种意见的观点，即该房屋的增值部分才属于一方个人财产取得的收益，而并非该房屋属于夫妻共同财产。同时，还应注意到的是该房屋的增值并不符合投资的标准，该房屋属于双方的共同生活的自用住房，而并非双方或一方投资用的住房。

第四种意见，则认为该房屋应比照夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益。但购买该房屋的用途并非生产和经营。

【法律提示】

若出资方购买房屋后，房产登记为另外一方的名字，综合其登记的意思、财产情况可以推定为赠与的，可以认定该房屋是登记方的个人财产。

若出资方购买房屋后，登记为本人的名字，且另外一方为参与出资、装修的，应认定为出资方的个人财产。

在其他情况下，若无法查明的，可认定为夫妻共同财产，但出资方在分割时应分得主要的份额。