借前夫之名买房，房子是我的吗？

原创 枫泾法庭 上海金山法院

努力奋斗的人们希望有个温暖的“港湾”

但有些人因政策限制或个人征信等原因

不能按揭购房

为了达成目的

他们选择了“借名买房”

即以他人名义签订

购房合同及银行按揭借款合同

自己实际支付购房款或偿还银行贷款

这样做确实能购得心仪的好房

但有没有风险呢？

近日，金山法院审结了一起因“借名买房”引发的房屋所有权确认纠纷案件。

唐女士和杨先生原系夫妻关系，双方已离婚多年。某日，在外养病的唐女士联系杨先生，表示自己因身体原因不便走动，希望杨先生能以他本人的名义帮助唐女士购买一套房屋，并约定该房屋的所有款项均由唐女士承担，杨先生只是房屋产权证的登记人。

杨先生念及夫妻之情同意为唐女士买房。事后，唐女士支付全部款项，杨先生也如约购买了该房屋并暂时入住。

两年后，唐女士提出要变更房屋的产权登记人，但遭到了杨先生的拒绝。于是唐女士诉至法院要求重新确认房屋的所有权。

法院经审理后认为

虽然从现有的证据来看，涉案房屋系唐女士委托杨先生购买，但收条中杨先生认可收到的款项系唐女士支付的购房款并不具有直接设立房屋所有权的法律效力，唐女士作为受让人不能根据双方的约定直接取得房屋所有权。唐女士现径直要求确认房屋的权利归属，缺乏事实和法律依据。

不过，经过法官的耐心解释，杨先生同意过户该房屋给唐女士，并答应搬离房屋。这起案件最终调解结案。

1什么是“借名买房”？

“借名买房”是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。

实践中，“借名买房”的原因主要有：

1、规避买房的法律和政策，如房屋限购令、贷款限制、减少税费等；

2、享受特定购房的资格或优惠，如单位团购房、经济适用房；

3、隐藏真实财产状况、转移财产逃避债务。

一方当事人主张自己才是实际购房人，就要提供证据证明存在借名买房的情况、说明借名买房的原因，并通过举证支付了购房款；持有相关票据、合同、房产证；居住使用房屋等情况来证明。

2“借名买房”的效力如何？

实际购房人借用他人名义购买房屋，因房屋性质的不同，违反的相关法律或规定不同，导致的法律后果也不同：

1、合同内容不违反法律强制性规定，没有损害社会公共利益，借名买房合同应为有效。

唐女士借杨先生的名义购买房屋，经调查得知唐女士享有上海户籍且本身在上海没有房屋，没有违反上海的房屋限购政策，没有损害社会公共利益，应认定是有效的。

2、违反了国家政策关于特定购房人资格的规定，借名买房合同应为无效。

如经济适用房等保障性住房，是国家对低收入住房困难的家庭给的特殊照顾，购房人资格和房屋转让都有严格的限制，不符合条件的人借名购买这类住房，扰乱了国家秩序，也侵害了其他符合购房资格家庭的权益，客观上损害了社会公共利益，应为无效。

3、违反了国家限购政策的，有违公序良俗原则，借名买房合同应认定为无效。

4、借名买房是为了转移财产、逃避债务的，合同无效。

在认定借名协议无效的情形下，房屋归出名人所有，出名人应当向借名人支付房屋折价款，并依据当事人的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。

3“借名买房”的风险何在？

“借名购房”可以规避某些规定或条件限制，买到购房者认为实惠的房屋，但“借名”实际上已经违反了诚实原则，购房的出发点发生了偏差，而其后的事情能否按照原来设想的进行，也完全取决于“借名”或“被借名”方能否遵循诚信原则履行约定。

若一方出现不诚信的行为，另外一方虽然可以请求对方承担一定的责任，诉诸法律最后得到救济，但经历的波折、承担的诉累与“借名”获取的优惠对比下来，也是得不偿失。

归纳可知，借名买房的风险可能有以下几种需要警惕：

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；

2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不清楚情况，不承认借名之事；

3、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产；

4、房产被名义购房人转让或抵押， 或者被法院强制执行。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百一十六条 不动产登记薄是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产权属登记薄一致；记载不一致的话，除有证据证明不动产登记簿明确有错误外，以不动产登记为准。

文：祝佩英

图源：网络

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