原创 邹茜雯 iCourt法秀

作者：邹茜雯

单位：上海市锦天城律师事务所

联系方式：lawyerzou001

小产权房继承是司法实践中比较常见的问题。近年来随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口定居城市，城镇户口的子女继承农村宅基地房屋的问题日益增多。农村小产权房、宅基地房屋可否继承、如何继承，是近年来实务界比较关注的问题。本文将通过对司法实践数据和各类法律规定、规范性文件的检索与分析，对上述问题作出统一梳理与解答。

一、小产权房的继承

根据《民法典》第 1122 条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

小产权房由于其尚未取得，甚至无法取得权属证书，可能陷于“权属不明”的状态，故而难以确认涉案小产权房是否属于被继承人的“个人合法财产”。因此实践中小产权房继承的纠纷比较难以处理。本部分将结合司法实践大数据分析，对该问题进行总结梳理。

（一）数据分析

以“继承、小产权房”为关键词，限缩案由条件为“继承纠纷”，检索“ 2021.1.1 - 2022.10.1 ”的民事判决书，筛除无关案件后，数据如下。

通过上述检索数据可知，在小产权房继承相关的案件中，主要存在三类法院判决。其一，不予处理；其二，仅处理权益/份额，不涉及所有权；其三，判决归一方所有/由一方继承。其中，50% 的法院判决“不予处理”，28% 的法院仅在继承纠纷中对小产权房的份额进行确认。

法院判决对小产权房的“所有权”“归属”持比较回避的态度，其主要原因在于：大多数小产权房无所有权证书，无法确定权属。财产权属不明，法院难以就继承问题作出判决。

（二）案例分享

1、法院判决 1 ：不予处理

该类判决中，法院认为由于小产权房未经登记，无法确认权属，应由行政机关先行处理权属问题，权属明确之后当事人可另行主张权利。相关案例如下。

案例：

郭某 1 诉王某等继承纠纷案，北京市海淀区人民法院（ 2020 ）京 0108 民初 38958 号一审民事判决书；程某甲诉程某乙、程某丁等继承纠纷案，山东省济南市中级人民法院（ 2021 ）鲁 01 民终 5238 号二审判决书；杨某某、翟某甲等法定继承纠纷案，山东省济南市历城区人民法院（ 2021 ）鲁 0112 民初 5393 号一审民事判决书

法院观点：

（ 1 ）未经登记无法确认权属

“由于涉案房屋目前未取得相应的房地产权证，现有证据不足以证明涉案房屋系被继承人生前所有的合法财产，故对该房屋不予处理。”

（ 2 ）权属问题，需行政机关先行处理

“根据房地一体的处理原则，涉案房屋没有宅基地使用证、房产证，应由有关人民政府先行处理，故当事人要求继承宅基地上房产使用权的诉讼请求，不予支持。”

（ 3 ）权属明确后可另行主张

“权利人可待涉案房屋权属明确后/取得相关证据后另行主张权利。”

2、法院判决 2 ：仅处理权益/份额

该类判决中，法院并未明确判决房屋“权属”，仅在判决书释明继承内容为：“权益”“份额”。

案例 1 ：

孙某 1 诉张某、孙某继承纠纷案，河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（ 2021 ）冀 0291 民初 511 号一审民事判决书；

法院判决：

“被继承人遗产涉及多套房屋，且各房屋均尚未进行权属登记，故本案仅就各原被告继承份额进行确认。”

案例 2 ：

李某 1 、司某 1 等继承纠纷案，河南省许昌市魏都区人民法院（ 2022 ）豫 1002 民初 1515 号一审民事判决书；

法院判决：

“结合各继承人实际情况，位于许昌市魏都区 A 房屋（无产权证）的权益归原告李某 1 享有，位于许昌市魏都区 B 房屋和储藏室一间（无产权证）的权益归被告臧某享有。”

案例 3 ：

裴某 3 等与裴某 4 等继承纠纷案，北京市顺义区人民法院（ 2021 ）京 0113 民初 24865 号一审民事判决书

法院判决：

“北京市顺义区房屋排他性居住使用相关权益由原告褚某、裴某 1 、裴某 2 、裴某 3 享有（褚某占 76% 、裴某 1 占 8% 、裴某 2 占 8% 、裴某 3 占 8% ）。”

案例 4 ：

陈某 3 等与陈某 5 法定继承纠纷案，上海市松江区人民法院（ 2022 ）沪 0117 民初 498 号一审民事判决书

法院判决：

涉诉房屋系通过宅基地房屋动迁安置后所得，其目前虽未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但该房屋于 2005 年建造，由陈某 5 等人居住至今，客观上具有一定的房屋权益，且该房屋尚未被相关部门认定为违法建筑，故原告主张对该房屋权益进行分割的意见本院可予以支持。法院判决如下：确认原告在上述房屋内享有居住权益；确认被告在上述房屋内享有居住权益。

3、法院判决 3 ：归一方所有 / 由一方继承

该类判决中，法院认为涉案房屋虽然没有产权证，但无证房屋并不必然属于违法建筑。在房屋权属明确的情况之下，可以对小产权房的继承问题作出处理。

案例：

单某等与李某等继承纠纷案，北京市第三中级人民法院（ 2022 ）京 03 民终 5011 号二审民事判决书；王某 1 与王某 2 、王某 3 继承纠纷案，江苏省徐州市中级人民法院（ 2021 ）苏 03 民终 1931 号二审民事判决书

法院判决：

① 无产权证的房屋也可以被继承

“涉案房屋虽然没有产权证，但无证房屋并不必然属于违法建筑。涉案房屋在被继承人之前的离婚诉讼案中，经法院组织调解，该房屋归被继承人所有，被继承人对该房屋享有处置权。现被继承人订立遗嘱，将该房屋指定由被上诉人继承，系其真实意思表示，且形式合法，应认定遗嘱有效。”

② 判决归一方所有，条件具备后再办理登记手续

“案涉房屋（暂无产权证书）归王某 1 所有。待该房产具备办理不动产产权登记手续的条件后，王某 2 、王某 3 于三十日内协助王某 1 办理产权登记和过户登记手续。”

二、农村宅基地住宅的继承

（一）城镇户口子女可否继承农村宅基地住宅

城镇户口子女可以继承农村宅基地住宅。

根据《自然资源部对十三届全国人大三次会议第 3226 号建议的答复》，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

《上海市不动产登记若干规定》第 25 条明确规定，但因继承致使房屋所有权发生转移的，可依法申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记。

（二）农村户籍与城镇户籍继承人并存时的继承

（ 1 ）若子女均为非本集体户口，则各子女享有平等继承权。

（ 2 ）若部分子女为非本集体户口，部分子女为本集体户口，为了保护村集体对本集体土地的控制，本集体子女继承该宅基地使用权及住宅，其他子女仅能主张房屋折算价值。

（ 3 ）若部分子女与被继承人一起生活，未另立新户，则未另立新户的子女宅基地使用权，其他子女仅能主张房屋折算价值。

举例如下：

老王系 A 村村民，有三个儿子，分别为王大哥（城市户籍）、王老二（ A 村户籍，已另立新户）、王小弟（ A 村户籍，与老王同住）。老王去世之后，王小弟是农业户籍，与父母共同居住在该宅院，且未另分得新的宅基地，故其作为该院落宅基地剩余的户内成员，有权继续享有该宅基地的使用权。（事实上，此时宅基地使用权并不发生继承的问题。）对于地上房屋的继承，由于房地一体原则，在宅基地使用权继续由户内成员享有的情况下，其他继承人只能就地上房屋的折算价值主张继承。

（三）地上无房，则不可继承

《民法典》第 362 条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第 363 条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第 11 条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”

由此可见，根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋私人财产，可以继承，且与身份无关。基于房地一体原则，故宅基地使用权的身份性在这一问题存在特殊突破。《自然资源部对十三届全国人大三次会议第 3226 号建议的答复》中其亦明确说明：“根被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。”因此，若宅基地上的房屋均已灭失，则继承人不能单独就宅基地予以继承。

（四）农村宅基地上的房屋不适用遗赠

虽然宅基地上房屋可以进行继承，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可，并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其设定是为了给农民基本的生活资料和生活保障，实现居者有其屋的目的。因此，为了避免农村房地资源的流失，不具有本村集体组织成员身份的非亲缘关系人，不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。

（五）拓展延伸：农村宅基地住宅登记相关问题

但因继承致使房屋所有权发生转移的，可依法申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记。作为法律知识拓展，本小节对上海市农村宅基地住宅登记相关问题进行统一梳理。

虽然非本集体经济组织成员购买农村集体土地之上的房屋的，无法取得权属登记证书，但是对于本集体经济组织的成员，可以取得自家宅基地自建房的权属登记证书。

1、政府排查登记

上海市 2022 年 9 月开始，就已开展宅基地资格权认定、不动产登记颁证和宅基地统计管理工作。上海市各区人民政府根据上海市人民政府的统一安排，按照规范有序、方便办理的要求，对上海市内未登记的宅基地使用权及房屋所有权组织开展首次登记工作。

2、申请登记

农村村民也可以主动申请宅基地住房及附属设施登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，宅基地使用权及房屋所有权登记由农村村民户成员推选户代表申请，户成员名单在不动产登记簿中予以记载。依法利用宅基地新建住房及其附属设施的，可以持有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料、宅基地建房批准文件、房屋竣工材料、确定户代表和户成员的材料、不动产权籍调查报告以及其他必要材料申请首次登记。

申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提供受让人为该农村集体经济组织成员的证明，但因继承致使房屋所有权发生转移的除外。

三、律师提示及建议

1、若继承人欲出售继承而来的农村宅基地住房，受让人需为本集体经济组织的成员，否则买卖无效。

2、若继承人欲对继承而来的农村宅基地住房进行修缮、重建，提前报集体经济组织及相关部门同意。

3、为使继承权益最大化，继承人可选择在父母生前，对农村宅基地房屋进行翻建、装修等。

4、为避免因产权不明确而导致法院在继承纠纷中对小产权房“不予处理”，对于宅基地住房，尽可能在父母生前完成产权登记，确认权属。

综上，本文对小产权房继承以及农村宅基地住房继承问题做了梳理与总结。通过对司法实践的数据的分析，总结出法院对小产权房继承问题的三类判决，其中最主要的判决为“不予处理”（小产权房权属不明）。同时，通过对地方法规、部门规定等的检索，对农村宅基地住房的继承问题做了梳理与归纳，并在此基础上对上海市农村宅基地住宅登记相关问题进行了拓展介绍。站在执业律师的角度，对小产权房继承、宅基地住房继承相关问题做出了提示及建议。希望可以对各位同仁、相关当事人提供一定帮助。

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