房产继承实务操作指南

原创 程苗苗 民商律评

这篇普法文章我本来是不打算写的，可是……可是我实在憋不住了。

我本来一直以为房产继承这是很简单的常识性问题啊，后来我发现我错了，很多人都不知道房产继承具体怎么操作、怎么继承，包括很多律师同行都不下数十个人问我了，所以本篇文章应运而生。

你若不信，我来提问一下：

1.一套房屋的产权人前段时间因病过世了，他的继承人对他的这套房产如何分割已协商一致并签订了书面协议，大家拿着这份协议一起去房产交易中心去办理产权变更就可以了，是吧？

2.有套房屋，产权人是一对老夫妻，老夫妻要出售房屋，房屋买卖合同签订好后过户之前，其中一个产权人过世了，老夫妻的儿子，站出来说：我爸爸过世了，现在我是继承人，我不同意卖了，房款还给你，房子还给我，可以吗？

3.有一对中年夫妻，他们名下有套房产，房子在挂牌过程中，男方忽然过世了，男方过世时，男方父亲已过世，90岁的老母亲还在世，但是生活在遥远的昆明，男方的妻子、一儿一女在世，那么，我们想把这套房子由死者的妻子、儿子和女儿一起处理掉，母亲都那么大把年纪了，来上海都来不了，也活不了多少年了，还继承什么房产？

4.接着第3个问题继续，这个男方去世后一个月，他的90岁的老母亲也过世了，他老母亲除了这个男方以外，还有8个子女（以前的人的生育能力，你懂的）……，这怎么办？

以上4个小问题，如果对你来说都so easy,那我们可以说拜拜了，下期节目再见。

如果吱吱呜呜模棱两可的，请往下看答案。

由于篇幅有限，今天只回答第1个问题。如果大家对后面的问题也很感兴趣，可以后台给我们留言，我们留言很多很多，那说明对大家也很重要我们会继续写。

对第1个问题：提到房产继承，每个人都有所耳闻，并不陌生，我们也都对《继承法》烂熟于心，但到底要怎么继承，程序怎么走？实践中是怎么操作的？

房产继承只有两条路可走，一条是公证继承，另一条是诉讼继承，除了这两条路，其他任何方式都走不通（是的，不要怀疑，我就是这么自信）。

因为房产交易中心办理产权人已过世的产权变更，它只认公证书或者法院的文书。

什么情况下走公证继承？

首先，特别提醒一句，遗嘱公证和继承公证不是一个概念，遗嘱公证是被继承人在世的时候做的，继承公证是被继承人去世之后做的，这个首先要分清楚。

公证继承是发生在：在重大利益面前，家庭关系仍然很和谐，大家对房产继承的事宜意见一致，or被继承人在生前立了遗嘱，全体继承人都认可并同意的，or所有的继承人都能找到、腿脚灵活能够并且愿意去公证处，其实说白了就是全体继承人都可以到场都愿意互相配合的情况下，就走公证继承。

那到底哪些才算是继承人啊？

我国《继承法》第十条【继承人范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承：

第一顺序：配偶、子女、父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

已经写的很清晰明了了，相信我不用再翻译了。

得，我还是再翻译一下吧。

意思就是说，人没了之后，如果生前没有立下遗嘱，那么就由死了的这个人的配偶（妻子或先生）、孩子（这个孩子包括婚生的、非婚生的、收养的、或者有抚养关系的继子女）。父母（父母包括亲生父母、养父母、有抚养关系的继父母）来继承TA的房产，有一个人就算一份，这样一数，人还挺多。

如果这个人一辈子未婚未育，TA死的时候人也挺老了，父母也走在他的前面，那么他就没有配偶、没有孩子、没有父母，也就是没有第一顺序继承人，那么就开始轮到第二顺序继承人，就是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母了。

但凡他死时有一个老母亲在世，那么他所有的财产（自然包括房产）就全部归他老母亲一个人继承人了，轮不到第二顺序继承人。

这就是继承人的范围。

什么情况下走诉讼继承？

两种情况下人们会选择走诉讼继承，一种是公证继承这条路走不通，另一条是公证继承太贵了时间还长要排队大半年，仔细算了下，还是诉讼继承成本更低、时间更快！

什么叫做公证继承走不通？

就是，家庭不和睦，大家对遗产分割意见不一致，or有个继承人还在世，但是好难联系啊，一直联系不到（只好拜托法院去联系了），or有的继承人就是故意出难题故意不去，or有的继承人年纪太大公证处不敢给做公证，让去法院起诉继承。

去哪个法院起诉？

去主要遗产所在地（该房产）所属区域的法院，或者被继承人（就是死者）户籍所在地均可。

到了法院谁做原告，谁做被告啊？

首先，所有的第一顺序继承人必须参与诉讼，不做原告就做被告，二选一，而且必须即由原告又有被告。

其次，哪怕继承人中有人高风亮节或者胆小怕上法庭，说我放弃遗产我不要了，不好意思，你必须参与，要么做原告，要么做被告。

如果起诉后，部分继承人还是不出现不来开庭怎么办啊？

这个不用特别担心，你只要提供了全部继承人的户籍信息给法院，法官自己会去送达，如果送达不到法院会走公告程序的。

法院非要让我证明我已故的爸爸的爸爸妈妈（就是我爷爷奶奶）早于被继承人过世，但是他们是在19世纪20年代过世的什么证明都没有留下，这怎么才能证明啊？

是的，这个真的很难证明，但是到了法院法官还是会出这样的难题给我们，那怎么办？只能四处走访，找村委或居委开证明，实在不行，实践中，很多机智多谋的当事人或律师，是去墓地把墓碑拍照，或者去路边找一个土堆当做坟拍下来给法官交差的，大家别笑，这是真事儿。

我有同事的当事人还遇到过，法院让他证明：他是他已过世爸爸的独生子（也就是证明他爸爸没有非婚生子），他怎么证明？直接泪奔~~

最后，重点来了，请问：公证继承和诉讼继承，哪个更省钱？

2017年10月23日之前，一般都是诉讼继承更省钱的。因为诉讼继承的诉讼费没有那么高，如果调解的话还会减半，如果诉前调解的话只收取四分之一。

但是，2017年10月23日，上海市物价局、市司法局联合出台的《上海市实行政府定价的公证服务项目目录和收费标准》正式开始执行。

里面涉及到房产继承的公证，按照面积收费，每平方米收取80元，不足一平米的按照一平米计。

一套120平米的房产的继承，只需要收取9600元的公证费。那么，如果该套120平米的房屋价值800万的话，它的诉讼费是67800元，调解减半收取是33900，诉前调解四分之一是16950元。

这样一算，无论如何也是公证继承更省钱啊。当然，如果房屋面积大，价格便宜的那另当别论。

牺牲陪娃的时间在这里普法，我被自己的社会责任感打动了。

希望我说的，你都听懂了，这样我会特别特别开心。