房子突然被拍卖，借名买房如何才安全？

原创 桂芳芳&唐鑫 家与家律师事务所

买房子是大事，好不容易有钱买房，却被限购了，怎么办？

遇到这种情况，可能很多人会选择和亲朋好友约定借名买房，待时机成熟后再把房产变更到自己名下。但借名买房有多重风险，例如名义持有人事后否认“借名”，拒不配合变更，或持有人因离婚导致房产被分割、因债务导致房产被执行等。

本文就来分析一则真实案例，看看借名买房如何才能保住房产。

一

裁判案例

买房老人的晴天霹雳

2005年，江西一位年过60的老人想为自己买套房子。但由于买房子要贷款，而银行因老人年龄太大不愿意放贷，老人就想起了儿媳小红，最终以小红的名义购房还贷并完成了登记，顺利住进新房子。

让人没想到的是，几年后老人突然接到了房子被强制执行的通知。原来，儿子儿媳因借款纠纷被起诉到法院，又无力履行生效判决，儿媳名下的这套房就被申请了强制执行，即将被拍卖。老人难以接受这一事实，于是向法院提起案外人执行异议之诉，希望法院确认房产归自己所有。

这个案子法院会如何处理呢？

二

庭审及法院裁判

证据为王

庭审中，老人出示了充分的证据。首先是老人支付这套房子首付款及按揭款的凭证，有相关原始凭证、还款凭证等。其次，这套房子交付后一直由老人实际使用，小区的门卫、物业公司、居委会都为老人出具了相关证明予以证实。最后，老人居住期间的所有物业费、水电费等费用，也有缴费凭证予以证实。

庭审中，法院也查明了借名买房的事实，老人是因超过银行贷款的年龄限制才以儿媳名义签订了房屋买卖合同，儿媳未履行购房合同及其他任何实质性的义务。购房后，老人也并非出于自身原因耽误产权变更登记，而是由于未还清银行按揭贷款的客观原因。

最后，法院也结合了居民的日常生活习惯，从家庭伦理和亲属关系推定，老人即使要将房产赠与后辈也应该赠与给亲生儿子，赠与儿媳不符合常理。

综上，法院认定老人提供的证据确实充分，证据之间形成完整的证据链条，有很强的证明力，房产的实际权利人是老人而非儿媳。这也就意味着，法院确认房子属老人所有，房子不该被拍卖。

需要提醒的是，老人能够胜诉和本案的证据充分有很大关联。在司法实践中，更多的是实际出资人最后竹篮打水一场空。

三

律师点评

如何降低借名买房的风险

1、保留充分证据证明借名买房的事实

借名人应当尽可能保留借名买房的相关证据，有助于法院认定事实。如本案老人一样，通过充分举证形成了完整的证据链条，最终法院得以认定房屋按揭贷款的实际支付人，首付款和月付贷款的支付均与儿媳无关。另外，房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实费用的真实付款人是谁，也能说明案涉房屋的实际占有、使用人均为老人。

2、签订借名协议并保证协议的效力

像上述案例中借名买房情况很多，但很多人都忽略了借名协议的签订，对认定借名买房的事实造成障碍。

另外，也不是所有的借名协议都会被认定为有效。例如借名购买政策性保障住房的，这种借名协议通常会被认定为无效，因为政策性保障住房是为了保障公共利益，针对特殊困难人群出售，有严格的审查和公示程序，借用别人的特定购房主体资格来买房，属于违背公序良俗的民事法律行为，可能被法院判定为无效。

本案中的老人是幸运的，他为规避银行信贷政策而进行借名买房，但是其行为并未被认定为违反法律、行政法规强制性规定，所以借名买房有效。

3、实际控制房产，至少保证对房产的知情权

购房后不要对房产不闻不问，建议实际居住在房产中，或至少保持对房产的知情权。在房产不能实际过户前，也可通过反向抵押保证借名人对房产的控制，避免名义持有人将房产出售或赠与。

借名买房属于不得以而为之的行为，借名人与名义持有人之间也往往存在特殊的情谊。为了避免发生纠纷，建议借名人和名义持有人签订书面代持协议，保存借名事实相关的证据，在条件允许的情况下尽快完成过户登记手续，保护个人权益。

作者：桂芳芳&唐鑫

责任编辑：姜阳喆

版面编辑：沈玉芳

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