房东发生意外，是等待继承还是直接诉讼？

转载自：郭韧律师团队 上海房产律师郭韧  

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案情简介

王某为改善自身居住条件，于2020年与李某签订了《上海市二手房屋买卖合同》，约定王某以1000万的价格，购买李某名下某套房屋及对应车位产权，李某应当按照合同尽快配合过户。

然而李某因自身身体原因，并未及时向两人履行过户义务。各方协商无果后，王某遂委托郭韧律师团队提起诉讼。

随后，在王某诉诸于法院的案件审理过程中，李某因病过世，我方随即向法院主张要求其继承人继续履行该《上海市二手房屋买卖合同》，并配合完成过户事宜。

郭韧律师团队经过调取档案、走访查询等方式，成功梳理出李某十余名继承人（均为港澳籍或外籍），通过形成调解书的方式，帮助王某成功取得该房屋的产权。

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案情分析

在房屋买卖过程中，顺利完成交易是买卖双方共同的期望，但往往很多意外因素会导致不能顺利履行合同，除了常见的涨价或贬值导致的违约、贷款审批失败、无权处分等等因素之外，在达成合意准备过户时，卖家身体条件不允许甚至不幸去世了，也会导致合同无法正常履行。

买家一般可以选择通过如下两种方式解决：

一、继承公证

买方可以通过等待卖方的继承人明确并办理继承公证后，房屋产权可以变更至继承人名下，通过与继承人协商，签订一份与原合同交易条件相同的房屋买卖合同，并重新向银行申请按揭贷款（全款则无此步骤），与继承人完成交易，并由继承人过户至买方名下。

二、诉讼

买方也可以通过直接向法院起诉来主张过户。

若起诉时，卖方尚未去世，行动不便，则可以通过起诉通过判决书的强制执行去交易中心过户；

若起诉时，卖方尚未去世，而在诉讼过程中去世，则可以直接主张更改被告为卖方的全部继承人，调解或判决结案；

若尚未过户前突然得知卖方去世，也可以直接起诉全部继承人，要求继续履行合同，协助过户。

选择诉讼的优势

流程耗时短、效率高

若选择等待卖方的继承人们走完继承公证流程，重新签订房屋买卖合同。

实务中，老人的继承人的情况一般比较复杂，往往涉及到多个子女、是否有遗嘱等问题，诸如案例中的情况，卖方一共有十几个孩子且都不生活在上海本地，无法快速达成合意处理财产，若一味的等待他们内部商议完成，出面办理产证，再与买家协商重新签订合同，实务中拖个一年半载的不在少数。

而通过诉讼则可以保证，尽快的催促对方形成一个或几个诉讼代理人，直接快速的解决问题，避免了公证处需要每个继承人签字或盖章的冗长流程，一步到位解决问题。

能更好地明确继承人身份

如何确定卖方继承人的身份，对于普通购房者来说，是个非常头疼的问题。团队律师也经常收到相关的咨询，找不到继承人或者有太多的继承人。那么委托律师处理，律师可以通过去派出所进行户籍摘抄，去不动产交易中心查询房屋产权记录等方式明确沟通对象，并不断跟进相关程序尽量缩短时间。

避免后续纠纷，确保拿到房屋产权

继承人较多的情况下，在继承过程中尚未对房屋的所属达成合意，等到确认房屋产权的归属后，由于时间已经拖得较长，不想卖、价格不满意等情况也时有发生，如果到了那个阶段再产生纠纷，一样需要重新通过诉讼流程解决问题，既浪费了时间，也没有省去诉讼的步骤，得不偿失。

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律师建议

涉及房屋买卖这一类大额交易时，尤其是卖方为年迈的老人时，应当更加小心，买家是无法事先获知卖方有没有订立遗嘱的，一旦老人去世，需要确认哪些人为合法继承人后，才可以继续开展诉讼，耗时良久，占用大笔首付款。郭韧律师团队建议可以要求卖方子女一起前往公证处办理房屋买卖合同的公证，或是在补充协议中明确如果卖方去世，该房屋的处分方式。

拓展：外籍子女怎么继承国内父母的遗产？

外籍子女须向居住国的公证机关申请办理证明申请人的职业、住址和与他（她）在中国遗留有房产的被继承人的亲属关系公证书。该公证书还须经我国驻该国使领馆认证（根据领事条约，两国互免认证的除外）。

申请人持上述经过认证的公证书、被继承人的死亡证书、遗嘱等到房地产所在地的公证机关申请办理房产继承权公证手续。公证机关对有关证件审核后，认为符合我国法律规定的，发给房屋继承权证明书。

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