离婚时对跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分应如何分割？

原创 家事观察 家事观察

现实生活中，有不少夫妻离婚时诉请分割的房屋是其中一方婚前支付首付款并办理按揭贷款购买，婚后共同还贷的。此类房屋因既有一方婚前签订购房合同、支付首付款且登记在一方名下的情形，又有婚后双方共同还贷的情节，因此通常会认为此类房产是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。离婚时此类房产应如何分割，《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条提供了此类房屋分割问题的解决路径。

一、《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条的适用条件

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条对一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置，婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应如何分割的问题进行了规定。从法条规定来看，适用该条需要同时满足以下条件：

（一）不动产买卖合同签订于婚前

在夫妻双方对财产无特别约定的情形下，如果婚后签订房屋买卖合同，由于购买房屋的意思表示发生在婚姻关系存续期间，出资来源于夫妻共同财产，那么即使登记在一方名下，该房屋也属于夫妻双方的共同财产，无法适用本条规定。

（二）首付款由签订合同一方以个人财产支付

婚前一方以个人财产支付的首付款，从性质上来看属于个人财产，而且不会因夫妻关系的成立而转化为夫妻共同财产。加之，随着房屋价格的攀升，首付款的支付金额也逐渐增大，此种财产权益在法律层面上应予以保护。假如房屋买卖合同签订在婚前，但是首付款是由男女双方共同支付，此种情形下本条规定则无适用的空间。

（三）婚后还贷使用的是夫妻共同财产

在判断婚后还贷是否使用的是夫妻共同财产，我们认为只要能够证明还贷的时间发生在婚姻关系存续期间即可，无需提供特别的证明。否认共同还贷的一方需承担举证责任。另外，还需看夫妻之间是否实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有无特别的约定。如果一方能够证明双方实行了分别财产制或者对涉案房屋的还贷作出了特别的约定，或者使用个人财产偿还的房屋贷款，则排除了本条规定的适用。

（四）不动产登记于首付款支付方名下

如果房屋登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方，这显然不符合本条规定的适用条件。另外，在满足前述三个条件的前提下，房屋登记时间是在婚前还是婚后则不会影响本条规定的适用。这是因为房屋买卖合同签订于婚前，则意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。不动产物权的归属不会因为不动产登记的时间或另一方参与了还贷即发生改变。

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

二、离婚时房屋应如何处理？

对于该类房屋应如何处理，《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条提供了解决路径。如果夫妻双方在协商一致的基础上能够给出方案，则尊重双方的协议约定。如果无法达成一致，法院将会按照本条第二款规定进行判决。即法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由取得房屋的一方对另一方进行补偿。需要注意的是，此处使用的是法院“可以”而非“应当”，也就是说，在司法实践中法院结合个案的具体情况，不排除会将房屋判归非登记方所有，由其向另一方进行补偿的可能。除此之外，法院在分割时仍会贯彻《民法典》第1087条的规定，照顾子女、女方和无过错方的利益。

三、房屋取得方向另一方的补偿款数额应如何确定？

目前，各地区法院对于共同还贷增值的计算方式存在差异，但是大体上都遵循了如下原则，即：增值补偿=夫妻的贡献×不动产升值率（不动产升值率=房屋现价值÷购房成本）。其中，夫妻的贡献是婚后共同还贷的本息，对此并无异议。但是，对于不动产升值率中房屋的购房成本的构成则争议很大，故实践中存在计算方式不统一的情形。对此，部分法院针对应如何计算予以明确规定，具体情况如下。

1、《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》、浙江省高院、北京市高院

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》和《浙江高院婚姻家庭案件若干问题的解答》以及《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，均认为购房成本=购买时房价+应还贷款利息总额。

具体的计算公式为：离婚时房价÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×婚后还贷本息总额÷2。

2、《民事审判指导与参考》（2016年第1辑）、江苏省高院

《民事审判指导与参考》（2016年第1辑）中由最高人民法院民一庭吴晓芳法官执笔的《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文以及《江苏省高院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》，认为购房成本=购买时房价+共同已还利息+其他费用。其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，不包括公共维修基金、物业费。而且《江苏省高院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》中还规定，夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据。

具体的计算方式为：离婚时房价÷（购买时房价+共同已还利息+其他费用）×婚后还贷本息总额÷2。

3、深圳市中院

《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为购房成本=房屋购买价+离婚时已还全部利息。

具体的计算方式为：离婚时房价÷（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×婚后还贷本息总额÷2。

上述计算方式是部分法院通过下发文件的方式明确的计算方法，审判实践中部分法院在无具体指导的情形下，还会对购房成本的构成采用上述以外不同的计算方式。可见，各地对于共同还贷增值的计算方式适法不统一。

在实践中还有一种情形就是出现房价下跌时，计算出的补偿数额会低于婚后还贷本息总额的半数，此时补偿数额的确定，浙江省和江苏省高院认为应当根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件的实际情况合理确定。最高院吴晓芳法官认为，基于房屋买卖合同系一方婚前独自选择购买，另一方只是参与还贷，故相关风险应由购买方承担较为合理，而且如果房屋是为居住而非投资，房价的暂时下跌并不会造成实质性的损失。因此，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息的一半。

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