关于借名买房的那些事儿

转载自：上海二中院 家事法苑

原文标题：关于借名买房的那些事儿 | 至正 • 法官札记 45

来源：上海二中院微信公众号，2021年04月19日

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关于借名买房的那些事儿

复旦大学全日制法学硕士

民庭入额法官

本期主笔：王伟

妹夫将姐姐告上法庭，要求将姐姐承租的公房变更承租人为妹夫。妹夫“出资”购买的公房为什么要登记在姐姐名下？法院将如何认定这种“借名”买房的案件呢？

1妹夫：借用姐姐名义买房

张二妹与张小妹是姐妹关系。嘉定区丰庄西路房屋登记的产权人是姐夫，但一直由妹夫一家居住。2010年，嘉定区那套房屋以125万元的价格出售，姐夫收到房款后全部转账给了妹夫。同年，姐姐一家购入A、B两套位于普陀区的公有房屋，承租人分别为姐姐、姐夫。房屋交付后，姐姐一家住A套；妹夫一家住B套。2019年9月，B套的承租人变更为妹夫。

妹夫认为，A、B两套都是他用卖掉嘉定区的那套房屋的房款买进的，当时因为考虑到A、B两套房屋今后可能会动迁，而姐姐一家户口多，所以都登记在姐姐一家名下。现在姐姐不肯返还A套房屋，所以向法院提起诉讼，请求法院判令将A套房屋变更承租人为妹夫。

2姐姐：妹夫当时没能力购买

对于妹夫的陈述和诉讼请求，姐姐表示完全无法接受。姐姐认为，A套房屋是姐姐一家购买的。妹夫当时经济困难，没有能力购买。一审法院认为，从购房的出资看，双方都认可A、B两套房屋购房款来源于出售嘉定区的那套房屋所得，但妹夫并未提供充分证据证明其为嘉定区的那套房屋的真实权利人，故对妹夫所述其为A套房屋实际出资人的主张，难以采纳。
在登记承租人与实际承租人不一致的情况下，实际承租人有遭受权益受到侵害的巨大风险，理应采取包括签订借名协议、留存重要书证等在内的合理措施。显然，妹夫未采取合理措施，其主张存在借名买房关系并要求确认为A套房屋承租人的证据与理由不充分，一审法院没有支持妹夫的诉讼请求。

3妹夫：提供录音揭开原委

究竟是谁出资购买的A套房屋呢？妹夫向一审法院提交了其与姐姐的女儿李小非的通话录音。李小非：“一开始我娘（张二妹）借户口我是不晓得的，后来我娘跟我讲……借户口一只户口五万元，以后房子赚的好了大家再分。”刘先生（妹夫）：“你们户口没有用了所以开口向你们借户口，一只户口给你们五万元，至于讲分不分，应当讲应该分的，没有讲也应该分的，大家都是亲戚。”
李小非：“你希望一套房子转到你儿子的名下？”
刘先生（妹夫）：“还有一套房子是你爸爸妈妈的，从法律上来讲，你们可以自由处理，你们怕什么呢！”
李小非：“如果转到你儿子那去的话，就是一人一套。”
刘先生（妹夫）：“你有这个思路也可以。”
李小非：“转好以后，后面也不存在要谈的事情。”
刘先生（妹夫）：“这样子也可以，你也可以这样理解。”
李小非又询问：“你们想拿哪里一间转到你儿子名下。”
刘先生（妹夫）回复：“B这套，就是我们住的一套，我们住的这套就不搬了，又动了怕麻烦。”2019年3月，李小非通过微信发送消息称：“和爸妈说了他们基本没有问题了，麻烦你这里将A套的房屋使用权证给到我爸妈，同时和他们商量具体你们转户的日期，这样就没啥问题大家都好谈”。妹夫认为根据他提交的录音和微信聊天记录，可以证明当时是为了借户口用了姐姐一家的名字购买A、B两套房屋。

  4法院认定：已达成一致不能反悔

从法律规定上看，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。租用居住公房凭证是房屋管理部门核发的公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证，该凭证记载事项是权利人享有公房承租权的证明。二审法院认为，双方就A、B两套房屋的处分达成一致，且此后姐姐与姐夫配合妹夫将B套房屋变更承租人为妹夫，妹夫也将A套房屋的租用居住公房凭证交给了姐姐一家，应当视为双方就A、B两套房屋的处分达成一致，并履行完毕。现妹夫要求变更A套房屋承租人，难以支持。
其实在办理这个案件过程中，我还注意到：妹夫与李小非通话中说“还有一套房子是你爸爸妈妈的，从法律上来讲，你们可以自由处理，你们怕什么呢”。从这段话也可以看出妹夫是有一些法律意识的，即他知道房屋是以登记为准。但他还是为了获取所谓的“动迁”利益，选择了用别人的名字买房。

5法官说：关于代持与借名买房

我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产登记具有权利推定的效力，登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。司法审判工作中常常遇到原告向法院主张其为实际权利人，要求返还房屋、办理过户手续的情况，即“代持”或“借名”买房的案件，对于这种案件，我们不仅仅要审查购房资金的来源、实际居住状况等，还要审查双方之间是否有“代持”房屋的合意。亲情、友情在巨额利益面前都面临着欲望与人性的考验。对于住房，还是应当秉持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，谨慎、理性、妥善处理。

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