黑心“二房东”如何规避？上海这份条例为承租人“撑腰”

以下文章来源于上海闵行法院 ，作者带你学习新法的

《上海市住房租赁条例》

《上海市住房租赁条例》于2023年2月1日正式施行，通过立法对租赁乱象“亮剑”，明确禁止“群租”，加强对“二房东”的监管，该《条例》的出台意在促进租赁双方建立有序、平稳的租赁关系，并推进形成管理有序、服务规范、监管有效的房屋租赁市场体系，建立多主体供给、多渠道保障、公共服务配套的住房制度，规范租赁市场的秩序，促进解决不同群体的住房条件困难问题。

本期，闵法君为您解读新法重点关注问题。

Q1

什么是群租？具体包含哪些情形？

A

“群租”是指将原有的房屋格局进行违法分割出租，从而牟利的行为。满足以下情形之一的即可认定为“群租”。

1. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

2. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；

3. 出租房间的人均居住面积低于5平方米；

4. 每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

法条链接：

《上海市住房租赁条例》第十五条

（一）房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求；

（二）具备供水、供电等必要的生活条件；

（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；

（四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；

（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定；

（六）法律、法规、规章的其他规定。

禁止违反前款第三项至第五项规定，将住房用于群租。

禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

Q2

断水断电就能赶走承租人？

A

住房租赁本质上鼓励租赁当事人建立长期合法、有序的长期住房租赁合同，建立稳定的租赁关系，并明确出租人、承租人作为合同的权利义务人应当遵守各自的行为规范以促进租赁关系的履行，保障双方的合法权益。对此，《条例》特别规定，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房，从而保障承租人在租赁期内使用租赁房屋的合法权利。

法条链接：

《上海市住房租赁条例》第十八条

（一）向承租人出示身份证明材料、房屋权属证明材料；

（二）不得向未提供身份证明材料的自然人、法人或者非法人组织出租房屋；

（三）负责出租房屋及提供的设施、设备的安全，告知承租人安全使用事项，与承租人约定进行安全检查；

（四）发现承租人在房屋内有违法违规行为的，及时报告有关部门，并配合有关部门开展调查、制止和处罚等工作；

（五）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；

（六）法律、法规、规章的其他规定。

Q3

黑心“二房东”如何杜绝？租赁市场的“暴雷”风险如何规避？

A

个人以营利为目的的转租房达到规定数量，需依法办理登记。由此，加强对租赁市场中“二房东”的人员登记管理，以便倒查追溯，追本溯源，以保障租客的权益。另外，此次立法创设性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”。《条例》中明确，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的“二房东”收取的相关租金要纳入监管专用账户，同时，《条例》还明确了法律责任：如果二房东企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将被处罚款20万元。通过设立监管专用账户专款专用的法治途径方式遏制存在的金融风险，从而建立更为健全、安全、科学的租赁市场环境。

法条链接：

《上海市住房租赁条例》第二十一条、第二十九条  

第二十一条   住房租赁企业、房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者“房地产经纪”。

个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。具体规定，由市房屋管理部门会同市市场监管部门制定。

第二十九条   住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。

住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。

住房租赁交易资金监管的具体规定，由市房屋管理部门会同金融管理部门制定。

对依法采取的价格干预措施，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监管部门依法处理。

Q4

对于网络房源市场 “挂羊头卖狗肉”的虚假信息如何从源头上规范？

A

《条例》规范了通过网络信息平台发布房源信息的行为，明确房屋租赁企业、房地产经纪机构不得发布虚假房源信息。网络信息平台经营者应当对信息发布者提交的材料进行核实，核实房屋权属证明和基本状况，知道或者应当知道信息发布者提供虚假材料、发布虚假信息的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，对两年内因违法发布房源信息受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，由网络信息平台经营者依法采取一定期限内限制其发布房源信息的措施。

法条链接：

《上海市住房租赁条例》第二十五条、第二十六条

第二十五条   通过网络信息平台发布房源信息的，网络信息平台经营者应当要求信息发布者提交身份、地址、联系方式以及房源核验等信息；信息发布者为住房租赁企业、房地产经纪机构的，还应当要求其提交企业备案信息及其从业人员信息。

网络信息平台经营者应当对信息发布者提交的材料进行核实，并建立档案，留存不少于三年。

网络信息平台经营者可以接受信息发布者的委托，代为进行房源核验。

第二十六条   网络信息平台经营者知道或者应当知道信息发布者提供虚假材料、发布虚假信息的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施；未采取必要措施的，依法与该信息发布者承担连带责任。

对两年内因违法发布房源信息受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，由网络信息平台经营者依法采取一定期限内限制其发布房源信息的措施。

Q5

房屋租赁价格突飞猛涨如何干预？

A

租金作为房屋租赁关系中的重要因素，关系到承租人的切身权益。如何保障房屋租赁市场的租金平稳，减少租金短时间内的波动成为稳定房屋租赁市场的关键因素。《条例》体现了适时调控介入的理念，明确建立住房租赁价格监测机制，当“住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平”。

法条链接：

《上海市住房租赁条例》第四十八条  

市房屋管理部门应当建立住房租赁价格监测机制，做好相关预警工作。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。

Q6

如何促进解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题？

A

《条例》对此设立专章予以规范：

一是确立目标定位，明确本市按照政府引导、市场运作原则，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用；

二是加强规划布局，明确编制专项规划，要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局；

三是根据保障性租赁住房特点，明确相应的建设和管理要求，并对租金、租期等作出了专门规定。

法条链接：

《上海市住房租赁条例》第三十一条、第三十二条、第三十三条  

第三十一条   本市按照政府引导、市场运作原则，加快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群体的住房需求，切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。

第三十二条   市住房城乡建设管理、房屋管理部门会同市规划资源部门编制本市保障性租赁住房专项规划，明确发展目标和规模、空间布局、房源筹措渠道、建设要求、保障措施等内容。

保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。

商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，按照国家和本市有关规定实施。

第三十三条   本市针对不同层次需求，建设住宅型、宿舍型保障性租赁住房，其中住宅型保障性租赁住房以小户型为主。

保障性租赁住房实行全装修，配备必要的基本生活设施，并充分考虑承租人需求特点，合理配置公共服务和商业服务设施，适当增加公共活动和共享空间。

住房租赁相关法例的规范完善，可以看到政府部门源头治理的决心，相信在规范住房租赁市场秩序后，长租公寓“爆雷”的问题将会大大减少，其中存在的金融风险等情况也将会通过法治途径得到遏制，保障住房租赁当事人合法权益，打造安居宜居租赁住房供应体系。

文字来源：民事审判庭 董琪华

图片来源 ：网络

责任编辑 ：陈淋清

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