一二审对谈：房屋司法拍卖中承租人的优先购买权

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为传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一，自2020年起，上海一中院持续组织院庭长、领军人才培养对象、优秀法官等，以司法实践中常见法律问题、《民法典》适用、类案裁判方法等为主题，制作系列微课程。2023年，官方微信公众号《微课程》专栏全新推出圆桌对谈系列，邀请法官、学者等职业共同体一起参与讨论，敬请关注。

与谈人观点提示：

观点1：司法拍卖中，拍卖房屋上既有承租人，又有次承租人的，仅承租人享有优先购买权。

首先，优先购买权是一项法定的专属权利，我国现行法律没有直接赋予次承租人享有该项权利，故不能简单地认为，承租人通过转租将优先购买权也转让给了次承租人，除非在转租合同上有明确的约定，并且得到出租人的同意。

其次，合同具有相对性，承租人享有优先购买权的基础法律关系是租赁合同，租赁合同的当事人是出租人和承租人，并不包括次承租人。即使在转租的情形下，承租人也没有退出与出租人之间的租赁关系，而次承租人也只是与承租人在转租合同项下产生权利义务关系。

观点2 ：“先查封后租赁”的情况下，房屋在被法院司法拍卖时，承租人不再享有优先购买权。

被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为不得对抗申请执行人。在“先查封后租赁”的情况下，承租人和被执行人所签订的租赁合同不能对抗申请执行人，法院可以依申请或者依职权解除承租人的占有或者排除其妨碍。

观点3 ：房屋司法拍卖中承租人的优先购买权与房屋按份共有人的优先购买权不会产生现实冲突。

承租人的优先购买权是基于租赁合同关系产生的权利，按份共有人的优先购买权是基于对房屋份额共有的物权产生的权利，两种权利产生的前提不同。在房屋司法拍卖中，如果法院拍卖整幢房屋，则承租人享有优先购买权；如果法院拍卖房屋份额，则其他按份共有人享有优先购买权。

观点4 ：房屋司法拍卖中基于租赁权产生的优先购买权需要承租人主动行使。

执行法院张贴拍卖公告并委托拍卖机构在媒体上刊登拍卖公告，具有公示效果，可以认为已向承租人履行了通知的义务。承租人主张优先购买权，需要按照拍卖公告的要求向法院提交申请材料，并由法院进行审核，经审核确认承租人享有优先购买权的，承租人可以优先购买权人的身份报名参加竞拍。

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