不做“最惨买房人”，黄律师教您“三板斧”

原创 黄宇璐 婚姻家庭与资本市场

购置房产有可能是许多普通家庭一生中经历的最重大的一项交易，涉及标的额大、专业性强、法规政策庞杂。由于房产交易过程中法律专业人士的缺位容易引发纠纷，造成损失。比如最近新闻报道的上海“最惨购房者”伍女士，在支付745万元首付后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间支付尾款，伍女士因此不仅失去了房产，还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万元，相当于其支付的首付款一大半打了水漂。网友们纷纷为伍女士打抱不平，怀疑是上家联合中介做局骗钱。

在全国房价排名前列的上海，为了避免陷入“房”财两空，进退两难的地步，黄宇璐律师建议有购房计划的上海买房人按如下方式及时排雷避坑。

第一步 确定自己是否具备购房资格

首先，买房人购房前需要弄清楚自己是否有购房资格，是否属于限购。由于上海市限购政策更新迭代较快，即便是再专业的房产中介，也会在核查买房人购房资格时发生疏漏。二手房交易流程上，购房人名下住房查询（购房资格审核）这一步是买卖双方在不动产交易中心办理网签、过户手续之后，如果此时购房人才发现自己限购为时已晚。（一）目前上海市现行限购政策有：1、沪籍单身人士可购买一套、沪籍家庭可购买两套、非沪籍人士需要在63个月中社保或者个税正常缴纳60个月才可购房。链接：

《上海市政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（沪府办发【2011】6号）

“七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（沪府办发【2016】11号）

“三、提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”

2、离婚后三年内房屋计入总套数：2021年1月22日，《上海 “关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”》（沪建房管联【2021】48号）进一步规定严格执行住房限购。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”3、赠与房屋五年内算赠与人套数：自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

（二）违反限购政策的法律后果：我们最近处理了一起卖房遇买家限购的纠纷。买家在一年前离异后再婚（离异时与原配偶各得一套房产），现他将名下一套房产出售后准备置换一套房产，由于中介疏忽未核查出该情形下买家限购。在买卖双方已办理网签合同备案后，在约定过户的前几日，中介突然告知买家不具备购房资格，无法办理过户。根据《上海市房地产买卖合同》：买卖双方应知晓国家和本市住房限购规定，转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的商住房等情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等以一切法律责任和经济责任。最后在双方律师的协助下，这起纠纷以买家赔偿卖家十万元的损失而画上句号。这起纠纷也提醒我们，买卖双方可以提前在买卖合同中约定违反限购政策的责任承担方式。有了这样的约定，任何一方触发限购情形，也能够有合同条款作为处理的依据。

第二步 核查房产权属和受限情况

其次，在确定自己具备购房资格后，买房人遇到自己心仪的房产时，仍需要做一些尽调工作以确定房产的基本状况。对于房产中介提供的信息，建议买房人核查信息的来源——如查看不动产权利证书和不动产登记簿等原始资料加以印证。（一）房产权属是否明晰房产登记分为独有或共有。独有是指产权登记在一人名下，共有是指产权登记在多人名下，通常是登记在一对夫妇或家庭成员名下。即使登记在一人名下，不排除事实上该房产系夫妻共同财产的可能，因此买房人除了核查房产证、不动产登记簿信息，有必要对产权人的婚姻和家庭情况进行了解，确定是否遗漏共有的产权人。我曾遇到过中介带看一套房产，正逢房源稀缺，该房产各方面条件不错，价格还低于市场价，经进一步了解，产权人刚过世，几位继承人正在办理继承房产公证手续。当时中介急于促成交易，提出我们可以先付一笔保证金到中介的第三方账户以锁定该套房源。我果断拒绝，像这种产权尚未明晰的房产，没有人有权代表产权人向买房人做出任何有效承诺，房源、房价和交房时间都不能确定，风险太大。（二）是否设置抵押绝大多数买房人会向银行贷款支付购房款，并将房产抵押给银行担保债务履行。卖家在出售房产时须将房产已有的抵押登记情况告知买家，买家知情同意后不影响交易过程。买房人需要注意的是，《民法典》规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”实践中可以约定，卖家收到买家首付款后提前一次性结清银行贷款，取得贷款结清证明，并办理抵押登记注销手续，这样一来买房人购买的房产将是无抵押的干净的房产。（三）是否有其他权利限制比如房产上是否存在法院查封或第三人对该房产主张权利，这主要是出于对卖房人资信情况不了解以及可能存在以房抵债的顾虑。又如房产上是否存在相邻权纠纷。邻里关系是一种比较微妙的关系，处理不好就很棘手，通过核查相邻权纠纷存在与否可以了解是否存在不可调和的邻居关系。又如房产上是否设置了居住权。伴随着《民法典》出台，居住权这项权利被法定化，《民法典》规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。只有在居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。（四）是否出租购买正在出租的房屋需要注意：承租人有优先购买权如果出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内（15日前）通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。买卖不破租赁在承租人承租期间因房屋买卖交易发生所有权变动的，买房人仍应继续保证承租人依据原租赁合同享有的权利。

第三步 签署《房地产买卖合同》

在核查房产权属明晰、没有其他权利限制后，买房人与产权人确定交易意向、谈妥合同的核心条款后，需要签署一系列书面文件，如《意向书》、《定金合同》和中介的《居间合同》以及《上海市房地产买卖合同》（“网签合同”）、《补偿协议》等。买房人需慎重对待每一个签名，一旦签名就表示接受了合同条款的约束，如不按约履行会被追究违约责任。买房人需特别注意以下约定：

（一）定金合同定金是买房人在看中房产后担保正式买卖合同的签署和履行所交付的钱款。定金，不是订金、也不是意向金，是特定的法律用语，法律规定定金罚则，意味着：一旦卖家违约，双倍返还定金，一旦买家违约，已支付的定金不予退还。在房价剧烈波动的时期，卖家、买家都存在毁约的可能性，代价是一倍定金，换来更大的利益。

（二）税负承担在房产买卖过程中，税负自担是一项基本原则。买方承担契税、卖方承担个人所得税和增值税。当卖方市场占主导时，卖方往往将自己的税负成本强加在买家身上，只关注到手价。买方在决定购置房产时除了考虑房屋价格，也会适当考虑卖家的税负成本。2021年1月22日《上海 “关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”》（沪建房管联【2021】48号）将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这一突然变化增加了交易中的不确定因素，当年买卖双方因平白多出的上至几十万税负由谁承担而争执不休，甚至对簿公堂。如果能够提前约定，能更好避免税收政策变化引起的买卖合同履行的不确定性。

（三）付款条款《上海市房地产买卖合同》（“网签合同”）是工商局提供的示范文本，其中约定相对公平合理。主文部分不得修改，只能在空格处填写。附件部分可以由买卖双方进行特别约定。付款条款通常由买卖双方根据实际情况特别约定在附件三。除了首付款，绝大多数人会以银行贷款形式支付购房款。网签合同中有约定，在过户日期前，若买家的贷款申请仍未通过审批或者获审批额度不足的，买家应在买卖双方办理房地产过户手续之前支付卖家贷款差额部分款项。近年来住房贷款政策收紧，贷款审批时间延长（一至一个半月）、贷款额度“三价就低”，导致许多买房人像伍女士一样面临逾期付款、解除合同的巨额赔偿。买房人务必要对自己的经济实力有所了解，规划备选方案。如遇到贷款审批逾期的情况，及时寻求其他融资途径或尝试和卖家协商补偿，以避免损失进一步扩大。对于买房人而言，在签署买卖合同时，最好能够在合同中设定贷款不成违约责任的上限。现有房屋买卖合同范本的违约金上限可达20%，是非常重大的责任。因此，像伍女士这样（贷款购房）的情形，建议买家尽量和卖家协商，将贷款不成（未获批或者额度不足）的违约责任适用范围收窄、违约金上限予以降低。

（四）违约责任网签合同约定买家逾期付款和卖家逾期交房的违约责任，内容对等。任何一方违约应按总房价款的日万分之五支付赔偿金，自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同。守约方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求违约方承担违约责任。违约方承担违约责任除应自本合同应交付期限之第2日起计算至守约方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房地产总价的20%支付违约金。这就是法院判决伍女士承担巨额赔偿金的依据。根据相关报道，伍女士逾期付款超过15日，卖家单方解除合同，要求伍女士除了承担逾期每日总房价的万分之五的赔偿金，还按照总房价的20%支付违约金。有律师认为：这个判决合法但不合情。

综上所述，房产交易充满了不确定性和潜在风险，一旦某个环节出现问题，接踵而至的将是一系列难题。等出现问题再找律师其实已经晚了，损失已经发生，必须有人为此买单。如何才能避免发生纠纷、减少损失？建议提前规划安排、必要时寻求专业律师的建议，把握房产交易每个流程每个细节。即使发生纠纷，也可以提前固定对己有利的事实和依据，在谈判或法庭上占得优势。

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