房屋租赁及婚姻类法律问题解答

原创 申房律所 上海申房律所

01

提问者

我之前从开发商那儿租了间商铺，半年后发现商铺的地面漏水，然后开发商让物业来看了以后和我说，这是由于上一位租户装修不规范导致的，要我自己处理。请问律师，开发商的做法合理吗？我该怎么维权呢？

律师解答

依据《民法典》规定，出租人开发商应当按照约定将可以使用的房屋交付给承租人，并应在租赁期限内保持房屋符合约定的用途。除非你们双方另有约定，否则出租人就应履行维修租赁商铺的义务。按你所述，该商铺的地面漏水并非在租赁后因你自己的行为导致，而是出租人开发商在向你交付租赁房屋时即存在问题，所以开发商作为出租人就应当予以维修。

如果开发商未在合理期限内维修，那么你可以先自行维修，然后要求开发商承担本次的维修费用。同时，若因维修商铺影响到你正常使用的，你还可以提出相应减少租金或者延长租期的主张。对此，建议你可以发函给出租人开发商，告知开发商相关情况，并要求他们在合理期限内进行维修。当然你也需要保留地面漏水是上一位承租人装修不当所引起的相应证据。

02

提问者

我把一套房子挂在了中介，之后中介帮我找到一位下家，然后我们是在中介签订的房屋买卖合同。当时，我也没有怎么看就签了字，现在中介和我说下家因为没拿到购房资格，所以房子买不了了，不过同意我把定金扣掉，这时我才想起来看了下合同。合同中写好的是双方约定违约金为房价的20%，房屋总价280万。但其中有一条写的是如果因为下家未获得购房资格，则只赔付定金10万元。我就想问问律师，这个合同是不是算对我不公平？我能不能要求下家赔房价的20%呢？

律师解答

签订房屋买卖合同是买卖双方达成合意的结果，除非合同有无效和可撤销的情况，否则通常来说，合同的约定对各方具有约束力，关于违约责任的约定也是同样。不过，按照《民法典》规定，若约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

对于你目前的情况，涉及到的是你们双方在合同中关于购房人是否有购房资格一事有特殊的违约责任的约定。对于该部分，合同中已经有所约定，因此有约定从约定，并且对方也愿意按约定承担相应的违约责任，所以对于你要求对方按房价的20%赔偿违约金的主张缺乏法律和事实依据，并且合同也不因该条款存在造成不公平，有可撤销或无效的情形。

03

提问者

我有一套闲置的房子，觉得自己出租太麻烦，就委托了一家公司帮着出租，等于他们是二房东再租给别人赚差价，我收房租，其他不用我管。我们一共签了五年合同，但这家公司觉得我房子装修不行，影响出租，所以提出要重新装修。因为怕装修时他们破坏房子结构，所以在签订合同的时候我们还特别强调了这一点。结果，这家公司最终还是敲掉了我房子的一面墙，将两室一厅变成了一室一厅。对此我很生气，就打算要把房子收回来。结果，公司见我态度强硬就又把墙给砌好了，并保证不再出现这样的情况。可我觉得他们失信在先就不想把房子再交给他们了。请问律师，对于这种情况，我起诉要求解除我们签订的合同，会得到法院的支持吗？还有我可以问他们要违约金吗？

律师解答

你与这家公司签订的合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据你的描述，你们的合同具备房屋租赁的特征，故属于是房屋租赁合同。承租公司在承租期间拆除房屋隔墙的行为，应该是已经变动了房屋的主体结构，在此基础下若你想以此主张解除合同，那么首先应当给予承租公司一定的恢复房屋原状的合理期限。只是，这家承租公司在知道你对此表示不满后，随即就对房屋进行了恢复，并就此作出了明确承诺。这样一来，说明承租公司已尽力在合理期限内完成了恢复房屋原状的工作。所以这时如果你再以承租公司破坏房屋结构要求解除合同就缺乏合法依据，很难得到法院的支持。

关于你提到的违约金的问题，这要看你们签订合同时的相关约定，如果你要求的违约金实际为解除合同的违约金，那么在合同并未解除的情况下，承租公司就没有理由承担相应的违约责任。

04

提问者

因为我和老公结婚后与老人住在一起，这导致我们夫妻矛盾激增，现在我想离婚，并且想争取孩子的抚养权，但是我老公他们家不同意，说因为是男孩子，不可能给我抚养。如果孩子真的归我抚养，他们就不会给孩子一分钱抚养费。我该怎么办？感觉老公一家就是在逼我。

律师解答

对于孩子的抚养权，《民法典》及相关司法解释是有明确规定的。法院不仅会审查家庭过去或现时的事实因素，还要在审查法定因素后综合考量诸多的酌定因素，目的就是为确保在充分保障未成年人健康成长的前提下，能够平衡父母与子女的利益。可以确定的是，如果孩子由你抚养，即与你共同生活的，你丈夫作为孩子的父亲是一定要给孩子抚养费的。关于抚养费的具体数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力以及当地的实际生活水平等确定。若有固定收入的，抚养费一般可以按一方月总收入的百分之二十至三十的比例给付。

05

提问者

我想问一下自己被骗婚的事情。去年年底我朋友小张给我介绍了一个女朋友。今年年初我们准备结婚，女朋友提出要我准备30万彩礼，我和父母凑齐给了她。然而拿到钱后对方突然消失，对我避而不见。后来身边的朋友说我的这位“女朋友”实际上是小张的女朋友，意思是我被两个人设计的局给骗了，加上现在小张对我也是避而不见，所以我想问律师，我到底该怎么办？

律师解答

首先，需要明确的是你的情况到底是民事案件还是刑事案件。如果对方是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取你数额较大的财物的行为，那么对方就涉嫌到了刑事犯罪，而你要做的就是去公安局报案然后等待下一步处理。

但如果仅是民事案件，你们双方未办理结婚登记手续的，你可以直接提起诉讼，要求女方返还你及你父母给付的彩礼。当然诉讼时，你也要提供给付女方钱款相应的转账凭证等证据，同时证明这笔钱是当初为了双方结婚而给付对方的彩礼。

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