转载自：郭韧律师团队 上海房产律师郭韧

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疫情

2022年3月开始，新冠疫情在上海爆发，整个社会都被迫按下暂停键，各行各业都遭受了巨大的不良影响，造成了很大损失。郭韧律师团队近期接到很多关于租金减免、房屋租赁合同方面的咨询，小编今天将大家较为关心的问题汇总起来带大家一起了解一下，希望能够帮助到需要的人。

问     承租哪些企业的房屋，可以减免房租？

答：承租上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业的房屋。【来源于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》政策口径（一）】
承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，全年合计免除 6个月租金。【来源于《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》第二条第（七）款】

问      哪些企业可以申请适用减免房租？

答：最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。【来源于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》政策口径（三） 】

问     转租的房屋，可以适用减免政策吗？

答：存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。【来源于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》政策口径（五） 】

问      减免政策可以减免多少租金？

答：实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。
第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。。     【来源于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》政策口径（四）】

问     小微企业和个体工商户是如何认定的？

答：小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定（具体认定请按照附图对号入座）；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。【来源于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》政策口径（三）】有经营能力的公民，依照本条例规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个体工商户营业执照登记类型为“个体工商户”。【来源于《个体工商户条例》（2016 年修订版）（国务院令第 666号）第二条】 PS：大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。非金融业小微企业划分标准如下：

金融业小微企业划分标准如下：

问     非国有房屋用于经营下的租金适用减免政策吗？

答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。【来源于《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三》问题5】

问     疫情期间，商业用房承租方因拖欠租金，出租方能否以此解除租赁合同？

答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。【来源于《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三》问题6】
PS：建议出租方不要直接解除租赁合同，可协商给予承租方一定的租金减免或延期支付租金，以维持租赁合同的稳定。若在受疫情及疫情防控措施影响之前，承租方已屡次欠付租金，该违约行为持续至疫情期间，或承租方出现其他违约行为（如出租方禁止的转租、恶意破坏房屋等），出租方要求解除租赁合同的诉讼请求有可能得到支持。

问     疫情期间，承租人是否能依据不可抗力规则单方解除租赁合同？

答：疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。【来源于《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三》问题2】
PS:这里需要注意，司法实务中，法院对于构成不可抗力有着严苛的审查标准。疫情以及疫情防控措施具有一定的偶发性、临时性，一般不会导致承租人完全无法行使使用、收益租赁物的权利，从法律上认定为“致使不能实现合同目的”较为困难。再者，一旦法官认定合同目的仍能实现，承租人贸然主张解除合同，可能需要承担违约责任。

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