转载自：人民司法 家事观察  

裁判要旨

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。父母与成年子女签订房屋买卖合同，约定将房屋出售给子女，如合同并未实际履行，仅以获取子女之小孩学区资格为目的，应依主客观情形综合认定该合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，归于无效。子女配偶抗辩隐藏的民事法律行为实为赠与，应负相应举证责任。

【案号】一审：（2019）苏0585民初3846号

案情

原告：陈某初、顾某芳。被告：黄某、陈某。陈某初、顾某芳系夫妻，陈某系二人之子。陈某与黄某系夫妻，育有一子。陈某初、顾某芳名下登记一房屋，坐落于江苏省太仓市某小区。2015年8月28日，顾某芳以陈某名义交纳了上述房屋的买卖契税。8月31日，陈某初、顾某芳与陈某签订房地产买卖契约，约定将房屋出售给陈某，价款为76万元，付款方式为现金，交房时间为2015年8月31日。合同签订当日，陈某初、顾某芳和陈某共同就案涉房屋提起转移登记申请。2015年9月2日，房屋过户至陈某名下（产证附记共有人：黄某（配偶）)，但陈某初、顾某芳实际仍一直居住在该房屋内，居住期间的水、电、煤气等费用也由二人支付。2019年4月16日，太仓市人民法院受理黄某诉陈某离婚纠纷一案，其中黄某诉请分割的夫妻共同财产包括案涉房屋以及二人名下的另外一套房屋，后法院判决不准予离婚。2019年7月2日，陈某初、顾某芳以陈某、黄某未付房款为由诉至法院，要求解除房屋买卖合同，后变更诉请为要求支付购房款76万元。关于案涉房屋交易，陈某初、顾某芳称房屋过户给陈某、黄某主要是为了解决孙子读书的学区资格问题，因学区有规定，要求学区房系孩子父母双方名下的共同房产；过户时，因赠与和遗产继承都很复杂，就选择了以买卖方式过户，黄某也表示不会要这套房子的。同时，关于房款未付原因，陈某初、顾某芳称在案涉合同签订前已出资大部分为陈某、黄某另外买了一套房屋，因陈某、黄某需要还贷，也暂无能力支付案涉房屋款项，故合同中未约定房款的具体支付时间，且最初说好房屋是借小孩读书所用，觉得不会发生纠纷，直到黄某在与陈某离婚诉讼中提出案涉房屋是赠与的、拒绝支付房款，才提起诉讼。对此，陈某表示房屋买卖不是正常交易，是其夫妻二人为了小孩读书而借用案涉房屋，过户手续由其父母操办，等学区资格用完就向其父母归还房屋。黄某则称当时房屋过户到其名下，与其讲的是赠与、但因其没有去办手续，也不清楚怎么过户的，后来在离婚诉讼中才知道房屋是以买卖形式过户的。

审判

太仓市法院审理认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，陈某初、顾某芳与陈某签订的房屋买卖合同属于基于双方意思表示一致成立的民事法律行为，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但结合查明的事实，双方之间的外在行为与合同体现的买卖房屋意思表示存在如下明显相悖之处：第一，从房屋买卖合同的内容来看。合同仅约定了成交价格，且约定签约当天即交房，大额款项约定全部现金付款，而付款期限、违约责任等重要条款均缺失。第二，从房屋买卖合同的履行来看。合同签订当日，在未支付任何购房款的情况下，合同当事人向不动产登记部门提出过户申请并在几日内即完成过户，而相关契税却在合同签订前就由出卖人顾某芳缴纳；此外，陈某后续一直未履行合同约定的付款义务，陈某初、顾某芳也未催要。第三，从房屋过户后的居住使用情况来看。房屋过户后实际依然由陈某初、顾某芳居住使用至今，相关水电费用也仍由二人交纳。同时，双方当事人均认可当时签订房屋买卖合同的目的是以买卖的形式完成案涉房屋的过户，从而解决孩子上学的学区资格问题。综上，结合陈某初、顾某芳与陈某的亲子关系，可以认定双方并非基于买卖的真实意思表示签订房屋买卖合同，该合同属于双方通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，相应行为以获取学区资格为目的，合同应属无效。黄某抗辩该民事法律行为实为赠与，但未能提供证据予以证实，不予采信。经释明，陈某初、顾某芳坚持认为合同有效，并要求陈某、黄某履行给付房款义务。太仓法院遂作出判决：驳回陈某初、顾某芳要求陈某、黄某支付购房款76万元的诉讼请求。一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。

评析

实践中，父母与子女交易房屋的情形并不鲜见，然而当家庭出现变故或家人产生间隙后，各方往往就之前的房屋过户产生争议，对当时交易的真意各执一词，引发诉讼纠纷。由于交易双方身份关系的特殊性，其交易行为本身可能也并非如表象所显。房屋变更登记的基础法律关系不同，交易双方的权利义务不同，交易本身的效力也有所差异。而意思表示的解释是正确理解与适用民事法律行为的必要前提。故妥善处理此类纠纷，关键在于准确认定父母与子女间交易房屋的真意。

一、房屋交易中通谋虚伪行为的效力分析

变更房屋登记的原因行为关系到交易的效力与交易各方权利义务的内容，原因行为的确定是后续争议处理的基础。根据民法典第二百零九条，不动产物权变动在登记后生效，但这并不意味着只要经过变更登记的物权都发生了变动。由于我国现行法不承认物权行为的无因性，行为人如追求变更登记的效果，须存在有效的变更登记原因，即基础法律行为。房屋产权变更登记可以通过实施不同的民事法律行为的方式实现，如赠与、买卖等，而具体建立何种法律关系，由当事人约定。实践中，交易主体基于规避政策、降低成本或借名登记等目的，往往会以虚假意思表示作出法律行为，从而完成不动产变更登记。这一行为被称之为“通谋虚伪行为”。民法典第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事行为的效力，依照有关法律规定处理。该条系关于通谋虚伪行为的法律效力的规定。通谋虚伪行为具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。在结构上，通谋虚伪行为包括内外两层行为，即外部的表面行为与内部的隐藏行为。外部的表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一的行为，缺乏效果意思。也被称之为虚假的法律行为，指在意思表示需要受领的法律行为中，意思表示的表意人与意思表示的受领人一致同意（同谋）而做出的旨在掩盖另外一项法律行为的外在的法律行为。而隐藏行为，是指被虚伪的意思表示所隐藏，当事人内心真意所欲达致的民事法律行为。本案的买卖行为被法院认定为虚假，但双方之间欲产生变更登记之效果的事实为真，而双方之间究竟是以何种法律关系为由变更登记，便被买卖合同隐藏起来。通谋虚伪行为既然包括两层行为，效力即须分别观察。其中，表面行为的意思表示所指向的法律效果并非当事人追求之目的，无保护之必要；如为有效，违背当事人真意，显与私法自治相悖。在表面行为因缺乏真意而无效的同时，隐藏行为不因被隐藏而当然无效，其效力需结合一般规则具体判断。当父母子女就交易房屋事项产生争议时，裁判者需要透过现象看本质，依主客观情事综合认定当事人的真实意思表示，发现双方交易真意。民法以意思自治为基石，唯有真实意思表示才受法律保护。本案中，法院面对各方当事人对变更登记基础法律关系的争议，通过对合同内容及履行的分析，确认双方签订的房屋买卖合同为虚假意思表示，认定无效，从而对原告基于买卖合同主张的诉讼请求不予支持。

二、父母与子女间房屋交易真意认定的考量因素

审判实践中，父母与子女之间房屋交易的基础法律关系主要有买卖、赠与、借名等，虽都能产生变更房屋登记的效果，但权利义务内容却全然不同。买卖是有偿法律行为，出卖人交付标的物，买受人支付对价；赠与与买卖的区别在于其无偿性，受赠人取得物权无需支付对价，另外，赠与还可能附条件、附期限；借名行为的法律效力存在争议，其特征为双方虽认可变更登记，但均无移转所有权的意思。认定交易真实意思表示时，需考虑家事纠纷的特殊性，为当事人的真意寻求最恰当的法律表达，让法律真实最大限度地贴近事实。具言之，判断双方交易真意时，可综合以下具体情形进行分析：第一，交易的背景。探究父母与子女交易房屋的内心真意，必须全面考量家庭关系亲疏等交易背景，并查明交易动机。就亲子关系而言，父母与子女间虽有血缘亲情，但亲子感情也会有起伏变化，在和睦亲近与疏离冷淡两种不同关系下，各方对交易的理解往往会存在差异。因此，判断交易真意时需注意达成交易时家庭内部之间关系是否和谐，争议时的矛盾在交易时是否存在等情况。同时，子女与其配偶之间的关系也会影响到父母的意思表示。当子女与其配偶涉及离婚诉讼，父母在主观情感上对于婚姻关系存续期间发生的房屋交易的意思可能发生变化，如否认赠与主张买卖。此外，当事人还可能因房屋其他附属价值的利用，而进行产权转移登记。本案即是此例，父母房屋系学区房，两代人就使用父母学区房供子女小孩读书达成合意，转移产权登记。另外，其他诸如逃避债务、规避政策等动机，在查明时亦不能忽视。第二，合同的内容。合同设定的权利义务是最直观体现当事人内心真实意思表示的客观载体。虽然交易主体可能因特殊关系简化合同内容，但对交易的必要条款是否约定详细，影响着对交易真意的判断。房屋买卖合同中，关系当事人权利的房屋价款、付款和交房时间、税费承担等主要内容，当事人通常会在合同中明确。若当事人并没有真实的物权变动合意，其对核心条款的约定常常模糊不清，有时甚至与其他正常交易相悖。此时，当事人能否作出合理解释，对交易真意的认定有很大影响。例如，交易价格与市场交易相去甚远或买受人明显缺乏支付能力，相关当事人也不能作出合理解释，买卖的真实性则会受到质疑。第三，合同的履行情况。是否按照合同内容履行是判断房屋买卖是否真实的关键，因为履行行为本身最能体现出交易的真实意思。实践中，可从以下几点判断：首先，价款是否支付。如果约定的价款迟迟未付，却早已办理产权转移，则双方买卖的合意可能性较低。其次，使用状况是否改变。如果父母将房屋出售给子女后，房屋使用状况仍未改变，应查明对居住权是否设立存有约定。如果没有另外约定而保持原有的使用状态，则需结合其他因素查明是否属于单纯的借名行为。最后，所有权人出租、出卖产生的收益归属，以及相应产权凭证的持有等，也有助于认定家庭成员间房屋交易的真实意思表示。因此，区分买卖、赠与或借名时，可以在把握各交易特征的基础上，全方位关注交易的背景、动机、内容及履行，从而认定双方交易时的真实意思表示。本案中，法院认定房屋交易非买卖的关键就在于合同缺乏核心条款，且双方履约行为与交易习惯大相径庭。结合双方当事人关于过户的最初动机，以及子女小孩读书需要学区房，且转移登记与入学时间相吻合的交易背景，亦可看出双方真意为学区房的借名并非买卖。

三、交易真意之举证责任分配

家事纠纷都是长期生活矛盾积累的结果，家庭成员之间缺乏保留证据的意识，容易教唆自己亲属虚假陈述，甚至伪造证据。在没有可靠证据的情况下，法官很难还原发生在相对封闭空间内的争议，待证事实常陷入真伪不明状态，故举证责任的分配尤为重要。第三人主张表意人与相对人串通而为虚假意思表示的，该第三人应负举证责任。本案中，父母以买卖合同为基础向儿子、儿媳主张购房款，提供了购房合同，完成了初步的证明；儿媳抗辩该买卖合同非真实意思表示，并提出了买卖的不合理之处；父母没有对儿媳提出的不合理之处作恰当解释，故法院结合整个交易过程，认定买卖合同属于虚假意思表示，归于无效。但儿媳抗辩称该变更登记行为的基础法律关系为赠与，应承担赠与事实存在的证明责任，但其并未提供足以使赠与事实具有高度盖然性的证据材料，理应承担不利后果。在父母与子女对交易的真意产生争议时，应由原告对其主张的真意事实举证，被告不予认可的，则应提出相反证据证明双方不属于该法律关系，或另属于其他法律关系。如果被告提供的证据足以证明另属其他法律关系的，则原告据以起诉的法律关系为虚假，被告抗辩的法律关系为真实，虚假法律关系无效，真实法律关系的效力另行确定。如果被告提供的证据仅可证明双方之间不属于原告所称的法律关系的，应在认定原告所称法律关系无效后，进一步综合主客观情事判断双方交易的真意，据此对原告诉讼请求是否成立作出裁判。就证明标准而言，在适用高度盖然性标准的同时，法院不宜过度苛责承担虚假意思表示的证明责任的当事人。若依经验法则或逻辑法则能够推定当事人提供的间接证据与待证事实之间存在关联性，可不以直接证明为必要，即视为其完成了举证。

本文来源于：《人民司法》2022年第5期

会对优秀的文章进行转发。

已知转发文章来源和作者的，我们将注明转发来源和作者。

对于未知来源和作者的，如您是作品原作者请联系我们予以注明。

文章作者如需要删除文章的，也请联系我们删除。谢谢！