老屋承租人争夺战的背后？

原创 王伟 上海二中院

本期主笔：王伟

民庭审判团队负责人

在百年淮海路上，徐女士承租有一间41平方米的老公房。2019年，徐女士去世。此后，围绕着谁来担任公房承租人，徐女士的孙女小磊与她的叔父，即徐女士的小儿子宋先生开始了长达数年的“拉锯战”。居委多次调解无果后，小磊将负责公房管理的物业公司和叔父宋先生告上法庭，要求将自己变更为公房承租人。

争议

老房屋承租权归谁

小磊是知青子女，1984年按照相关政策回沪后，她的户口迁入了祖母徐女士在淮海路承租的这套公房中。后来，小磊的父母也回到上海，小磊父亲获得了单位分配的一套12平方米的住房。但是，小磊的户口并没有迁入父亲的房屋，而是留在了淮海路的房屋中。

2019年徐女士去世后，小磊向公房管理部门申请将她变更为公房的承租人，小磊的叔父宋先生也提交了同样的申请。由于双方都坚持要做承租人，公房管理部门和居委会组织双方进行了多次调解，但均未成功。此后，公房管理部门按照规定将宋先生确定为房屋承租人。于是，小磊向法院提起诉讼，要求撤销公房承租人更名的决定，由她来当承租人。

根据法律规定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本处有常住户籍的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人，具体顺序为：原承租人的配偶、原承租人的子女、原承租人的父母、其他人。本案中，因家庭内部就变更租赁户名不能协商一致，公房管理部门确定原承租人的儿子作为新承租人，符合上述规定。因此，一审法院对小磊的诉讼请求不予支持。

判决后，小磊向上海二中院提起上诉。她认为，自己与已故的祖母是一个户口本，而叔父一家是单独的一本户口本。祖母去世后，她成为了该户户主，所以应当由她来当承租人。小磊还指出，叔父擅自将房屋原储物间改为卫生间，未恢复房屋结构和用途，公房管理部门不应当办理公房承租人变更的手续。

这类纠纷在我们的审判实务中很常见。但是，从上诉人小磊递交的材料中，我看出了一丝不寻常。无论是上诉状还是材料清单，均为工工整整的手写材料，这不太像70后当事人提交材料的习惯。多年的办案经验告诉我，这场争夺房屋承租权案件背后，可能是小磊父亲与小磊叔父对父母留下房产的“继承之争”。

我按照上诉状中留下的电话号码拨过去，接电话的果然是小磊的父亲。老先生一接电话，便开始讲述一个漫长的故事：“这套房子是我母亲用金元宝买下来的……我弟弟不照顾老人……我要在死之前，把房子的事情弄清楚……”

宋先生则是另外一种说法，“我大哥回上海后，单位分了房子，小磊当时还未成年，应该跟着父母迁出去，我妈说留着就留着吧，她迟早嫁人要把户口迁出去的。这套房子她从来不住，也不来看老人，老人都是我赡养的。”

而在与小磊的沟通中，她坚决表示，如果二审败诉，她将会以排除妨碍等事由再向法院起诉。在可以预见的将来，双方还会有多起诉讼。

倾听

双方表露真实心声

“有时治愈，常常帮助，总是安慰”。其实做好矛盾化解工作，第一步就是要耐心的倾听。虽然双方纷纷讲述了多年来的家庭琐事与积怨，这看似与案件的审理毫不相干，但耐心的倾听，一方面让他们积累了许久的情感有了宣泄的出口；另一方面也能从他们的讲述中找到问题的症结所在。

在和小磊父亲多次通话之后，我发现小磊虽然没有享受过福利分房，但在婚后购买了商品房，并没有居住方面的困难。小磊坚持要求作为承租人，一是担心以后房子拆迁，叔父作为承租人不分给她动迁款；且小磊的父亲认为房子是父母“遗产”，现在由弟弟一家占着，他作为儿子却分文未得，不公平。

而宋先生也没有享受过国家的福利分房，至今与老伴仍然居住在这套41平米的老公房中，子女偶尔回家只能在阁楼打地铺。

数年的承租人“争夺战”已经耗尽了两家人的精力，双方都希望能一次性解决纠纷。于是，我适时地向双方提出：小磊迁出户口，从此不再就淮海路房屋主张权利，叔父一家支付一笔补偿款。方案得到了双方的认可，但新的问题摆在了我的眼前——“王法官，您认为，我的户口值多少钱呢”?

化解

寻找合理的“度”

“户口迁出对应的价款究竟是多少，并没有明确的标准。我们希望双方能考虑目前的现状以及履行能力，合理地确定价款”。

对小磊父亲提出的100万元高价，我反复提醒他考虑对方的偿付能力；对叔父提出的5万元补偿，我也多次提醒他考虑对方是否能够接受。经过多轮沟通，双方最终达成一致，由叔父支付18万元。

金额确定了，但问题却没有迎刃而解。多年的积怨导致双方缺乏信任，小磊担心户口迁出后叔父不付钱，而叔父担心小磊收到钱后不迁出户口。于是，我提出由叔父先将款项付至法院代管款账户，待小磊迁出后再支付给小磊。双方欣然接受。

近日，小磊寄来了撤诉申请书，这起历时两个多月的案件经过调解，终于画上了圆满的句号。

法官心语

多年来，在审理涉及公房的纠纷中，我发现老百姓往往对公房存在认识误区，认为公房也可以继承，父母去世后房屋应由子女均分。但事实上，公房的产权人是国家，公房管理部门行使出租人的权益，收取公房租金并对公房予以修缮维护；而公房租赁房卡中记载的承租人，只享有承租公房的权利和支付公房租金的义务。承租权与商品房的产权并不相同，在承租人去世后并不能继承。

因为房屋往往牵涉到一家人的利益，涉及房屋的纠纷通常更为纷繁复杂。在化解此类纠纷时，我始终坚信需要多一些倾听，这既能给予当事人一份慰藉，也有助于找到纠纷的症结所在，促使纠纷得到妥善化解，防止一事多诉形成累案。

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